基于假設(shè)開發(fā)法的城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估研究.pdf

1、城市房屋拆遷作為城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分，直接影響著城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而展開。依據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，城市房屋拆遷估價(jià)是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)。因此，城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷估價(jià)問題，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，受到社會(huì)的普遍關(guān)注。 目前我國房屋拆遷估價(jià)中較為普遍使用的是市場(chǎng)比

2、較法和成本法。在具體實(shí)施過程中，由于被拆遷房屋的交易實(shí)例很少或沒有，使得被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的辦法難以采用市場(chǎng)法。目前大多數(shù)城市房屋拆遷的方法是重置成本法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重置成本法評(píng)估的價(jià)格。因此，按照各地規(guī)定的或可選用的估價(jià)方法來評(píng)估拆遷房屋價(jià)格，必然會(huì)使被拆遷人的利益受到損害?；诖?，可考慮采用假設(shè)開發(fā)法來評(píng)估待拆遷房地產(chǎn)的價(jià)格。 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)

3、的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法既可以估算出拆遷人能夠承受的最高補(bǔ)償費(fèi)用，又體現(xiàn)了拆遷戶參與分享建設(shè)成果。 本文根據(jù)城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐，對(duì)城市房屋拆遷及房屋拆遷價(jià)格評(píng)估產(chǎn)生的背景及理論進(jìn)行了全面地探討和分析，提出了在城市房屋拆遷評(píng)估中可考慮采用假設(shè)開發(fā)法，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建GM(1，1)模型，以某一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為實(shí)證，預(yù)測(cè)待開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)值。研究結(jié)論可為城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估