09假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用公式及參數(shù)選取謅議

1、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用公式及參數(shù)選取謅議-----假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目估價(jià)中的應(yīng)用作者：上海立信資產(chǎn)評估有限公司 王進(jìn)江內(nèi)容提要：應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)有傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，各參數(shù)之 間存在著匹配關(guān)系，如開發(fā)利潤計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配、開發(fā)期 與利潤率的匹配、折現(xiàn)率與投資利息和開發(fā)利潤的匹配、折現(xiàn)期與 開發(fā)經(jīng)營期匹配等等。對于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選取的折現(xiàn)率內(nèi)涵不 同，其扣除項(xiàng)目亦不同。在搜集、確定利潤率參數(shù)時(shí)，一定要關(guān)注、 了解利潤率內(nèi)涵

2、，即其指標(biāo)的開發(fā)利潤是稅前還是稅后。其他參數(shù) 在選取時(shí)一定要有較詳細(xì)的分析確定過程，不能簡單化，否則差異 將較大。當(dāng)實(shí)際支付工程款與形象進(jìn)度不一致時(shí)，就存在欠付及預(yù) 付費(fèi)用問題，應(yīng)適當(dāng)處理并披露。一、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)思路與基本公式假設(shè)開發(fā)法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、 稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法（P3, 2.0.15）。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

3、價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利 息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 2 （P244）運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，掌握 的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對象后，往后至開發(fā)完成還需支出的一切合理、必要 的費(fèi)用、稅金及應(yīng)得的利潤，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開發(fā)房地 產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)；二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出 售、出租和直接經(jīng)營等。由于房地產(chǎn)開發(fā)

4、具有周期長的特點(diǎn)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí) 間價(jià)值，但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有兩種不同的方式：采用折現(xiàn)的方式（現(xiàn)金流 量折現(xiàn)法）、采用計(jì)算利息的方式（傳統(tǒng)方法）。（一）傳統(tǒng)法在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，如上述公式，其中：1. 開發(fā)利潤計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：（1 ）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本直接成本利潤率=開發(fā)利潤/［ 土地取得成本+開發(fā)成本］（2） 計(jì)算基數(shù)=土

5、地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用投資利潤率=開發(fā)利潤/［土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用］（3） 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用成本利潤率=開發(fā)利潤/［土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用］（4） 計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值2. 開發(fā)期與利潤率的匹配若開發(fā)期大于一年，則開發(fā)期與年利潤率存在如下關(guān)系：（1） 當(dāng)每年投資額不相等時(shí)，每年投資額用F.表示，其腳

6、注i從1到n， 可得：Fn［（ 1+r）n-1］+ Fn-1［（ 1+r）n-1-1］+..........+ F1［（ 1+r）1-1］Pr=----------------------------------------------------------其中：pr ----------總投資利潤率；r-----------年投資利潤率。（2）若在整個(gè)開發(fā)期為均勻投資且r為8—15%、投資開發(fā)周期為1s5年 時(shí)的投資利潤率計(jì)算結(jié)果列