[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)評(píng)估_假設(shè)開發(fā)法

1、第六章　假設(shè)開發(fā)法,第一節(jié)　基本原理 第二節(jié)　計(jì)算公式 第三節(jié)　估價(jià)步驟 第四節(jié)　應(yīng)用舉例,第一節(jié)　基本原理,一、概念 二、理論依據(jù) 三、特點(diǎn)四、適用范圍五、條件,一、假設(shè)開發(fā)法的概念,假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method），又稱剩余法（residual method），倒算法，殘余法，余值法。它是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上扣除不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi)，建筑物建造費(fèi)

2、等），利息，利潤(rùn)，稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 以假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的價(jià)格，稱剩余價(jià)。,二、理論依據(jù),理論依據(jù)：預(yù)期原理 如果不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)，期望得到不小于將資金投入其他方面能取得的正常利潤(rùn)的利潤(rùn)額，他愿支付土地的最高價(jià)格等與樓價(jià)（預(yù)測(cè)的未來房地混合價(jià)）減去建筑費(fèi)

3、，專業(yè)費(fèi)，利息，利潤(rùn)和稅收之后所剩的余額。,三、特點(diǎn),1、可靠性基于對(duì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的各種假設(shè)：是否確定最佳利用方式，是否正確判斷開發(fā)價(jià)值，開發(fā)費(fèi)用，正常利潤(rùn)。2、以種種假定或限制條件為前提。假設(shè)售價(jià)，租金成本在開發(fā)期間不會(huì)太大變化，假設(shè)成本均勻投入。 3、有動(dòng)態(tài)靜態(tài)兩種計(jì)算方式。　動(dòng)態(tài)：利息、利潤(rùn)不再單獨(dú)計(jì)算，而是在折現(xiàn)率中考慮。同時(shí)將所有發(fā)生的費(fèi)用和收入都折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，通常為購(gòu)買土地的時(shí)間?！§o態(tài)：利息、利潤(rùn)單獨(dú)計(jì)算，計(jì)息

4、期通常到開發(fā)完成時(shí)止，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。,四、適用范圍,主要應(yīng)用于具有再開發(fā)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。1、待開發(fā)土地的估價(jià)。2、土地整理、復(fù)墾。3、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。4、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。5、在建工程。6、可裝修、可改變用途的舊房等。另外可用于：1、確定投資者獲取開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格2、確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)3、確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本,五、適用條件,1、要有一明朗、開

5、放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策。2、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。3、要有一個(gè)完整、公正、透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)。4、要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單。5、要有一長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。,第二節(jié)　計(jì)算公式,一、基本公式 1、 適用于預(yù)期售價(jià)的公式： 　　　P=A－(B+C) 　P—購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格　　A— 開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)格　　B— 總開發(fā)成本　　C— 合理利潤(rùn),第二

6、節(jié)　計(jì)算公式,2、適用于預(yù)期租金的公式　　　　P=Pc－(B+C)　　　式中：Pc=（a/r）×[1-1/(1+r)n] 　　　a—年純收益 　 　　　r—資本化率,第二節(jié)　計(jì)算公式,二、具體公式　　　待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－其他稅費(fèi)　1、求生地價(jià)格　1）  生地上建房屋　　　生地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－開發(fā)成本

7、－管理費(fèi)用－利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方負(fù)的稅費(fèi),2）  生地開發(fā)成熟地　　生地價(jià)格=熟地價(jià)格－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－利息－銷售稅費(fèi)－利潤(rùn)－買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、求毛地價(jià)格公式1）在毛地上建成房屋的公式 毛地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買毛地應(yīng)付的稅費(fèi) 2）將毛地開發(fā)成熟地的公式 毛地價(jià)格=熟地價(jià)格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投

8、資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),3、求熟地價(jià)格公式　　熟地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 4 、求在建工程價(jià)格公式 　在建工程價(jià)格=續(xù)建完工后的工程價(jià)格－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－投資利潤(rùn)－購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 5、 求舊房?jī)r(jià)格的公式　 舊房?jī)r(jià)格=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷

9、售稅費(fèi)－裝修改造利潤(rùn)－購(gòu)舊房應(yīng)負(fù)的稅費(fèi),第三節(jié)　估價(jià)步驟,調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況,選擇最佳開發(fā)利用方式,估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期,預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格,估算成本費(fèi)用及利稅,求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格,,,,,,一、調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況,1、自然狀況 位置、坐落、區(qū)位條件、土地面積、形狀、平整、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)基本情況、為估算成本、費(fèi)用服務(wù)。2、政府的規(guī)劃限制 用途、建筑高度、容積率，為確定最佳開發(fā)方式服務(wù)。3、土地權(quán)利狀況

10、　權(quán)利性質(zhì)、年限、可否續(xù)期、以預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格、租金。,二、選擇最佳開發(fā)利用方式,選擇最佳開發(fā)利用方式，就是選擇將來能獲得最高經(jīng)濟(jì)效益的土地使用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑式樣，規(guī)模、檔次等。最佳利用方式的確定依賴于估價(jià)人員對(duì)城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及人的購(gòu)買能力的綜合判斷。其中最重要的是確定不動(dòng)產(chǎn)用途。,三、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期：從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或租完的時(shí)間，包括開發(fā)前期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期。根據(jù)項(xiàng)目可行性研

11、究、項(xiàng)目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況綜合確定。目的：把握成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用的投入，利息負(fù)擔(dān)，售價(jià)，租金等。 可參考當(dāng)?shù)毓て诙~指標(biāo)，比較修正確定。,四、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格,開發(fā)完時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)格。（一）出售不動(dòng)產(chǎn)　比較法：據(jù)同類不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)比較確定，并考慮未來變動(dòng)趨勢(shì)，比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合。 （二）出租不動(dòng)產(chǎn) 先估算租金，再以收益法求取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。 估算：租金、費(fèi)用、不動(dòng)產(chǎn)還原利率、

12、可出租的凈面積。,五、估算成本費(fèi)用及利稅,1、開發(fā)建筑成本費(fèi) 直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、承包商利潤(rùn)及其他費(fèi)用，可按當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用推算。 2、 估算專業(yè)費(fèi)用 包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程預(yù)算費(fèi)等，一般按建筑費(fèi)用的一定比率估算。 3、 估算不可預(yù)見費(fèi) 為保證估價(jià)結(jié)果的安全性，往往預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%—5%。,五、估算成本費(fèi)用及利稅,4、估算稅金 營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅，一般按

13、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。5 估算投資利息　  應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?！′N售稅費(fèi)一般不計(jì)息。　　計(jì)息期：地價(jià)款：全周期計(jì)息?！￠_發(fā)建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)：以實(shí)際投入（假定均勻投入）期的中點(diǎn)至開發(fā)期末。　 計(jì)息方式：通常以復(fù)利計(jì)息：I=P[(1+i)n-1],五、估算成本費(fèi)用及利稅,6 租售費(fèi)用 中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等。按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的

14、一定比例計(jì)算。7 開發(fā)商的合理利潤(rùn) 一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。,六、求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格,待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格－開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－租售費(fèi)用－稅金－利潤(rùn),第四節(jié)　應(yīng)用舉例,例1、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待估建空地，土地面積10000m2。允許用途：商業(yè)，居住；允許容積率為7，覆蓋率≤50%，年限50年，出售時(shí)間：2007年10月?！≡u(píng)估該地2007年10月的出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)。,估價(jià)

15、過程：　1）土地為待建工地，適用假設(shè)開發(fā)法?！?）選擇最佳開發(fā)方式：商住混用，容積率7，覆蓋率50%，建筑面積70000 m2，層數(shù)14層，各層建筑均為5000 m2，1—2層商店10000 m2，3—14層住宅60000 m2。 3）建筑期：三年，即2010.10完成。 4）預(yù)計(jì)樓價(jià)：預(yù)計(jì)建成后，商業(yè)樓可全部售出，住宅樓30%在建成后售出，50%半年后售出，20%一年后售出，預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià)為6000元/ m2，住宅樓5

16、000元/ m2。 5）估計(jì)開發(fā)費(fèi)、利潤(rùn)：總建筑費(fèi)5000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的12%，年利息率8%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率25%，費(fèi)用：第一年投入20%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)，第二年50%，第三年30%。 　6）求取地價(jià)。,計(jì)算過程 靜態(tài)評(píng)估：總樓價(jià)=6000×10000+5000×60000=36000萬(wàn)元總建筑費(fèi)=5000萬(wàn)元總專業(yè)費(fèi)=5000×12%=600萬(wàn)

17、元 總利息（單利）=總地價(jià)×利息率×計(jì)息期+（總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)）×利息率×計(jì)息期=總地價(jià)×8%×3+5000 ×（1+12%）×20%×8%×2.5+5000（1+12%）×50%×8%×1.5+5000（1+12%）×30%×8%×0.5=總地價(jià) ×0.24+62

18、7.2萬(wàn)元 總銷售稅費(fèi)=總樓價(jià)×（3%+6%）=3240萬(wàn)元 總利潤(rùn)=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率=總地價(jià)×0.25+1400萬(wàn)元 總地價(jià)=36000－5000－600－（總地價(jià)×0.24+627.2）－3420－(總地價(jià) ×0.25+1400)=16747萬(wàn)元,動(dòng)態(tài)方式：假設(shè)折現(xiàn)率15%?！　】倶莾r(jià)＝6000×10000/（1+15%）3+5000

19、×[60000/(1+15%)3][30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]=22490.32萬(wàn)元 總建筑費(fèi)=5000×20%/（1+15%）0.5+5000×50%/（1+15%）1.5+5000×30%/（1+15%）2.5＝4017.35萬(wàn)元 總專業(yè)費(fèi)＝總建筑費(fèi)×12%＝4184×12%＝482.08萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)評(píng)估已

20、考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，利息不再計(jì)算?！】備N售稅費(fèi)＝總樓價(jià)×（3%+6%）＝22490.32×9%＝2024.13萬(wàn)元　　總利潤(rùn)：不再考慮?！】偟貎r(jià)＝22490.32－4017.35－482.08－2024.13＝15966.76萬(wàn)元,4　估價(jià)結(jié)果靜態(tài)評(píng)估與動(dòng)態(tài)評(píng)估結(jié)果差異較大，一般以動(dòng)態(tài)評(píng)估為主。兩種綜合考慮，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，將總地價(jià)定為16000萬(wàn)元。則該地塊2007年10月的銷售價(jià)格：　總地價(jià)＝160

21、00萬(wàn)元　單位地價(jià)＝16000元/m2　樓面地價(jià)＝2286元/m2,計(jì)算過程 靜態(tài)評(píng)估：復(fù)利方式總樓價(jià)=6000×10000+5000×60000=36000萬(wàn)元總建筑費(fèi)=5000萬(wàn)元總專業(yè)費(fèi)=5000×12%=600萬(wàn)元 總利息=總地價(jià)×[(1+8%)3-1]+5000 ×（1+12%）×20%×[(1+8%)2.5-1]+5000（1+12%）&#

22、215;50%×[(1+8%)1.5-1]+5000（1+12%）×30%×[(1+8%)0.5-1]=總地價(jià) ×0.26+646.16萬(wàn)元 總銷售稅費(fèi)=總樓價(jià)×9%=3240萬(wàn)元總利潤(rùn)=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率=總地價(jià)×0.25+1400萬(wàn)元 總地價(jià)=36000－5000－600－（總地價(jià)×0.26+646.16）－3240－(總

23、地價(jià) ×0.25+1400)=16631.68萬(wàn)元,例2、估價(jià)對(duì)象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地，土地總面積10000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2002年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時(shí)起50年。評(píng)估該塊土地于2002年10月出讓時(shí)的正常購(gòu)買價(jià)格。,估價(jià)過程：1、選擇估價(jià)方法。該土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法。采用動(dòng)態(tài)法。 2、選擇最佳的

24、開發(fā)利用方式。通過市場(chǎng)調(diào)查，得知該塊土地的最佳利用方式為（1）商住混用，（2）容積率為5，即建筑總面積為50000平方米，（3）建筑覆蓋率30%，（4）建筑物層數(shù)18層，其中1－2層建筑面積相同，均為3000平方米，共6000平方米，作商業(yè)用，3－18層建筑面積相同，2750平方米，共44000平方米，作居住用。3、預(yù)計(jì)開發(fā)周期。需3年時(shí)間建成，即2005年10月建成。,4、預(yù)計(jì)開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，商業(yè)部分建成后立即

25、售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后售出50%，其余20%一年后售出。商業(yè)部分出售時(shí)的價(jià)格平均4500元/平方米，住宅部分平均2500元/平方米。5、估算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝費(fèi)預(yù)計(jì)1200元/平方米（建面），勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)等預(yù)計(jì)為500元/平方米（建面），估計(jì)開發(fā)建設(shè)費(fèi)的投入：第一年20%，第二年50%，第三年30%。銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費(fèi)為售價(jià)的3%，營(yíng)業(yè)稅、交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的6

26、%。折現(xiàn)率為14%。得到土地，需交取得價(jià)款3%的契稅。,6、求取地價(jià)?；鶞?zhǔn)時(shí)間為2002年10月。（1）建成后的總價(jià)值＝4500×6000／（1+14%）3+2500×44000×[30%／（1+14%）3+50%／（1+14%）3.5+20%／ （1+14%）4]=8829.33萬(wàn)元（2）開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額＝（1200+500） 5000×[20%／（1+14%）0.5+50% ／ （1+1

27、4%）1.5+30% ／（1+14%）2.5]＝6921.57萬(wàn)元 （3）銷售稅費(fèi)總額＝建成后的總價(jià)值×9%＝794.64萬(wàn)元（4）購(gòu)地稅費(fèi)總額＝總地價(jià)×3%＝0.03總地價(jià)（5）總地價(jià)＝8829.33－6921.57－794.64－0.03總地價(jià)　總地價(jià)＝1080.70萬(wàn)元,7、估價(jià)結(jié)果：　以計(jì)算結(jié)果為主，參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將總地價(jià)確定為1080萬(wàn)元，單位地價(jià)為1080元/平方米，樓面地價(jià)為216元/平