[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、1,第一章,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng),2,第一節(jié) 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)格。(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險(xiǎn)

2、，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。,3,,3. 房地產(chǎn)用詞(1) 房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2) 房地：指土地與建筑物合成一體，如說(shuō)房地價(jià)格時(shí)，即指此價(jià)格包含土地價(jià)格及建筑物價(jià)格。(3) 土地：僅指土地部分。(4) 建筑物：僅指建筑物部分。4. 房地產(chǎn)的別名(1) 不動(dòng)產(chǎn)：指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。(2) 物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)”

3、這個(gè)詞，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)。,4,房地產(chǎn)概念的總結(jié),,5,思 考,土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別,6,二、房地產(chǎn)的特點(diǎn),（一）物理特征1、不可移動(dòng)性；2、異質(zhì)性；3、不滅性。（二）經(jīng)濟(jì)特征1、稀缺性；2、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)；3、適應(yīng)性；4、位址。,7,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng),一、概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所。（2）廣義的市場(chǎng)： 一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和； 二是房

4、地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說(shuō)，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。,8,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他的市場(chǎng)不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來(lái)的效用等因素造成的。（1）價(jià)值量大；（2）政府干預(yù)；（3）感覺(jué)；（4）愿望；（5）心理效用。,

5、9,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi),現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信息市場(chǎng)五種類(lèi)型。（1）房產(chǎn)市場(chǎng)按交換形式分：買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和互換市場(chǎng)從供房時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng),10,（2）地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：即城市土地出讓市場(chǎng)，各級(jí)政府代表國(guó)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓等形式提供給開(kāi)發(fā)者，開(kāi)發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。二級(jí)市場(chǎng)：即

6、城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，指土地在一級(jí)市場(chǎng)上出讓后，受讓者將土地通過(guò)一定的投資過(guò)渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)?11,（3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)融通資金而形成的輔助性的金融市場(chǎng)。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：指為住戶(hù)和用戶(hù)提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)

7、外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動(dòng)等綜合活動(dòng)的房地產(chǎn)輔助市場(chǎng)。（5）房地產(chǎn)信息市場(chǎng)：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢(xún)、房地產(chǎn)租賃和買(mǎi)賣(mài)行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場(chǎng)。,12,四、不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題,（一）基本概念和術(shù)語(yǔ)1、交易價(jià)格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格，是雙方議價(jià)的結(jié)果，也稱(chēng)為實(shí)際價(jià)格。2、最可能銷(xiāo)售價(jià)格：是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種最可能的估計(jì)。3、市場(chǎng)價(jià)值：是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的中心，也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或理論價(jià)格。4、評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種最可能的估計(jì)、推測(cè)或判斷。5、投資價(jià)值：對(duì)于投資者而言，就是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。反映了投資者對(duì)某一房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)能力的一種假定。,（二）房地產(chǎn)交易價(jià)值的形成,當(dāng)Vp≥Vs，賣(mài)，Vs為最低價(jià)（a端）,當(dāng)Vb≥VI，買(mǎi)，VI為最高可接受價(jià)格（d端）,賣(mài)方,買(mǎi)方,當(dāng)a<d時(shí)，交易有可能發(fā)生，否則無(wú)法成交,,房地產(chǎn)交易價(jià)格的

9、形成取決于交易雙方對(duì)同一宗房地產(chǎn)價(jià)值的不同認(rèn)知，只有買(mǎi)方對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估不低于賣(mài)方時(shí)，交易才會(huì)發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi)，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價(jià)技巧。,14,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范

10、圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線(xiàn)以及地面道路等。,15,二、房地產(chǎn)業(yè)的特性1.基礎(chǔ)性2.先導(dǎo)性：超前建設(shè) 進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大，否則會(huì)造成樓宇閑置。3.帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)56個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的

11、發(fā)展。 按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將拉動(dòng)相關(guān)24個(gè)行業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)比例為1：1.3。而從支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字分析來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也確實(shí)在成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。 戴德梁行泛城中國(guó)執(zhí)行董事吳少聰說(shuō)，“房地產(chǎn)業(yè)已日漸成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)。”一位銀行界人士更指出，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像房產(chǎn)業(yè)那樣帶動(dòng)如此多的相關(guān)行業(yè)。 世界銀行1994年的一項(xiàng)研究表明，100億元的住房建設(shè)投資將創(chuàng)造170-

12、220億元的需求，每銷(xiāo)售100億元住房，將帶動(dòng)130～150億元其他商品銷(xiāo)售，需求帶動(dòng)系數(shù)保守估計(jì)值為3。,4.靈敏性 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的寒暑表，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的寒暑表。5.風(fēng)險(xiǎn)性 高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存。6.周期性 房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國(guó)、日本，我國(guó)大陸、香港、臺(tái)灣都很明顯。7.對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性 1998年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)商自有資金僅占12.5%。美國(guó)學(xué)者研究認(rèn)為，二戰(zhàn)以后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期性與

13、抵押貸款市場(chǎng)的變化一致。,17,三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用1．能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 近幾年，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了明顯的效果，GDP增長(zhǎng)7%以上，在這中間，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒(méi)。以2000年為例，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資32619億元，比1999年增長(zhǎng)9.3%，其中的2.7個(gè)百分點(diǎn)是由4902億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)投入-產(chǎn)出模型測(cè)算，如果新增住宅投資500億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重可以提高0.

14、25個(gè)百分點(diǎn)，通過(guò)連鎖反應(yīng)，最終可以拉動(dòng)GDP增幅上升0.65個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，各國(guó)用于房屋建造的投資占國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的6%-12%，新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固定資產(chǎn)形成總值的一半以上。,18,,房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來(lái)源，一般可占政府財(cái)政收入的10%-40%。杭州市公開(kāi)表彰了2002年度地稅前100名納稅大戶(hù)，其納稅總額占全市地方稅收總收入的35.71%。在這100強(qiáng)中，房地產(chǎn)企業(yè)有30家，納稅額占到百?gòu)?qiáng)總納稅的26.

15、98%，此外，與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如建筑公司以及設(shè)計(jì)研究院也有五家上了百?gòu)?qiáng)名單。 初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，2000年為1.91%。資料顯示，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法國(guó)、挪威分別占7.1%、9.6%，菲律賓占6.7%，就連泰國(guó)和印度也分別占4.4%和3.3%。,19,2．推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1元，能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5

16、-2.0元。據(jù)投入—產(chǎn)出模型測(cè)算，每100億元房地產(chǎn)投資（或叫銷(xiāo)售100億元住宅的產(chǎn)出）可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元，其中，誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元。 在美國(guó)，建筑業(yè)約每年消費(fèi)冶金工業(yè)產(chǎn)品的16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。在我國(guó)，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%，木材約占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。 房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關(guān)系。據(jù)投入—

17、產(chǎn)出模型測(cè)算，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61億元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、31.45億元，金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、18.81億元，化學(xué)工業(yè)再次、14.98億元，排在最后的是金屬制品業(yè)9.82億元、機(jī)械工業(yè)8.79億元、電器機(jī)械及器材制造業(yè)7.58億元等等。,20,,房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關(guān)部門(mén)的產(chǎn)出，除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（16.64億元）、商業(yè)（11.16億元）、房地產(chǎn)業(yè)自身（10.98億元）、電力煤

18、氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)（6.59億元）、貨物運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)（5.86億元）、社會(huì)服務(wù)業(yè)（4.98億元）、農(nóng)業(yè)（4.55億元）、金融保險(xiǎn)業(yè)（4.08億元）、郵電業(yè)（3.05億元）、飲食業(yè)（1.57億元）、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)（1.18億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過(guò)程，貫穿這個(gè)過(guò)程的資本運(yùn)動(dòng)客觀上需要銀行等金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。,21,3．有利于增加就業(yè)崗位 以與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高

19、的建筑業(yè)為例，按照每1億元住宅投資與施工面積1：16.7測(cè)算，新增500億元住宅投資，可以增加8390萬(wàn)平方米的施工面積，而完成1萬(wàn)平方米施工面積需要從業(yè)人員167人。由此推算，新增500億元住宅投資可以安排就業(yè)人員140萬(wàn)人。若考慮建筑業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，依據(jù)投入—產(chǎn)出模型測(cè)算，建筑業(yè)每生產(chǎn)1億元產(chǎn)品需要直接消耗0.64億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可以帶動(dòng)0.04億元的商品銷(xiāo)售，工商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗位。,22

20、,,4．促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)瑸槌鞘薪ㄔO(shè)提供了穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。據(jù)調(diào)查，深圳、珠海等地來(lái)自土地的收益可達(dá)財(cái)政收入的40%，被稱(chēng)為政府的第二財(cái)政，極大地促進(jìn)了地方的工業(yè)化和城市化進(jìn)程；大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入、人才和勞動(dòng)力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。,23,,5．誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)，

21、提高居住水平改革開(kāi)放以來(lái)，住宅建筑商品化、社會(huì)化程度逐步提高，大量的商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房入市。到2000年年底，城鎮(zhèn)住宅投資累計(jì)達(dá)到3.44萬(wàn)億元，累計(jì)竣工住宅面積57.2億平方米。根據(jù)城調(diào)總隊(duì)初步統(tǒng)計(jì)，2000年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6280元，比上年增長(zhǎng)6.7%，人均消費(fèi)性支出4990元，比上年增長(zhǎng)8.1%，并且，教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險(xiǎn)等成為城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，其中，居民人均購(gòu)房支出460元、比上年增