基于假設開發(fā)法的城市房屋拆遷價格評估研究.pdf

1、城市房屋拆遷作為城市建設和發(fā)展的重要組成部分，直接影響著城市現(xiàn)代化建設的步伐和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補償標準而展開。依據國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，城市房屋拆遷估價是確定拆遷補償金額的重要依據。因此，城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷估價問題，評估結果的準確與否直接關系到拆遷當事人的經濟利益，受到社會的普遍關注。 目前我國房屋拆遷估價中較為普遍使用的是市場比

2、較法和成本法。在具體實施過程中，由于被拆遷房屋的交易實例很少或沒有，使得被拆遷房屋價格評估的辦法難以采用市場法。目前大多數城市房屋拆遷的方法是重置成本法。在房地產市場上，對于同一標的物，現(xiàn)行市場法評估價格將遠遠高于重置成本法評估的價格。因此，按照各地規(guī)定的或可選用的估價方法來評估拆遷房屋價格，必然會使被拆遷人的利益受到損害。基于此，可考慮采用假設開發(fā)法來評估待拆遷房地產的價格。 假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計

3、的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。假設開發(fā)法既可以估算出拆遷人能夠承受的最高補償費用，又體現(xiàn)了拆遷戶參與分享建設成果。 本文根據城市房屋拆遷價格評估的實踐，對城市房屋拆遷及房屋拆遷價格評估產生的背景及理論進行了全面地探討和分析，提出了在城市房屋拆遷評估中可考慮采用假設開發(fā)法，并在此基礎上構建GM(1，1)模型，以某一房地產開發(fā)項目為實證，預測待開發(fā)房地產的總價值。研究結論可為城市房屋拆遷價格評估