《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題精選3

1、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題精選 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題精選 3注意：圖片可根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整大小 注意：圖片可根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整大小卷面總分：15 分 答題時(shí)間：240 分鐘試卷題量：15 題 練習(xí)次數(shù)：2 次問(wèn)答題 （共 5 題，共 5 分） 1.甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類(lèi)型物業(yè)，該綜合樓于2010 年 7 月底竣工后對(duì)外出租。2012 年 9 月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押

2、貸款，委托 乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2014 年 7 月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：兩次估價(jià)的估價(jià)基本事項(xiàng)具體有哪些不同？估價(jià)原則有哪些不同？正確答案： 本題解析： 1.估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型。 （1）估價(jià)目的：第一次估價(jià)的估價(jià)目的是抵押貸款評(píng)估，第二次估價(jià)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓估價(jià)； （2）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：第一次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是 20

3、12 年 9 月，第二次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是 2014 年 7 月；（3）估價(jià)對(duì)象：第一次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象是該綜合樓整體，第二次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象是該綜合樓六層的部 分辦公用房； （4）價(jià)值類(lèi)型：第一次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型是抵押價(jià)值，屬于非市場(chǎng)價(jià)值中的謹(jǐn)慎價(jià)值，第二次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值。 2.第一次估價(jià)的估價(jià)原則中有謹(jǐn)慎原則，第二次估價(jià)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，則其估價(jià)原則除了沒(méi)有謹(jǐn)慎原則外，其他應(yīng)遵循的原則與第一次估價(jià)相同。2.2015 年 6 月 1

4、 日某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受委托評(píng)估一幢辦公樓完全產(chǎn)權(quán)狀況下的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)值。該辦公樓共 20 層（含地下兩層設(shè)備層） ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設(shè)期 2 年，建成于 2007 年，登記建筑面積為 18000m2（不含地下建筑面積 2500m2） ，土地面積為 3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法時(shí)，取類(lèi)似辦公樓的總建筑面積綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算；采用收益法等比遞增公式測(cè)算收益價(jià)值時(shí)，以周

5、邊三個(gè)類(lèi)似辦公樓實(shí)際租金的平均值為客觀租金，年租金增長(zhǎng)率 6%，收 益年限 48 年進(jìn)行測(cè)算。請(qǐng)問(wèn)： 1.本次估價(jià)成本法測(cè)算中采用的建筑面積應(yīng)為多少？2.上述收益法測(cè)算思路中存在哪些錯(cuò)誤？正確答案： 本題解析： 1.建筑面積應(yīng)為 20500m2。轉(zhuǎn)讓是整體轉(zhuǎn)讓而不僅是地上建筑。 2.收益法測(cè)算思路中存在以下錯(cuò)誤：（1）不能以周邊三個(gè)類(lèi)似辦公樓的實(shí)際租金進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)進(jìn)行客觀性分析或調(diào)整。 （2）選取三個(gè)類(lèi)似辦公樓可比租金進(jìn)行比較，最

6、后綜合時(shí)應(yīng)取加權(quán)平均而不是無(wú)理由 的按簡(jiǎn)單算術(shù)平均確定。 （3）收益年限應(yīng)為 40 年而不是 48 年。3.某寫(xiě)字樓在建工程已取得出讓國(guó)有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，目前土建主體工程基本完工，房 屋設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝飾裝修及室外附屬工程均未動(dòng)工。該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣(mài)，甲 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受人民法院委托對(duì)該在建工程進(jìn)行評(píng)估，為拍賣(mài)提供價(jià)格參考依據(jù)。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有意參加競(jìng)買(mǎi)，計(jì)劃競(jìng)得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃

7、續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。甲、乙兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均采用假設(shè) 開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值差異較大。請(qǐng)問(wèn)：造成兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值差異較大的因素主要有哪些？正確答案： 本題解析： 造成兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值差異較大的因素主要有：（1）估價(jià)目的不同。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）的估價(jià)目的是強(qiáng)制拍賣(mài)目的，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）的估價(jià)目的是投資競(jìng)買(mǎi)目的。估價(jià)目的不同評(píng)

8、估出的價(jià)值肯定有差異。 （2）價(jià)值類(lèi)型不同。甲公司評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值，乙公司評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是投資價(jià)值。投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值區(qū)別在于前者由于不同的投資者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。具體表現(xiàn)在：即使評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，主要估價(jià)參數(shù)的選取也是不一樣的。價(jià)值類(lèi)型不同則評(píng)估價(jià)值肯定有差異。 （3）價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同。甲公司評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是法院委托之

9、日，乙公司評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同則評(píng)估價(jià)值也會(huì)有差異。（4）估價(jià)原則不同。甲公司評(píng)估時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，乙公司評(píng)估則不必遵循獨(dú)立、客觀、公正原則。估價(jià)原則不同則評(píng)估價(jià)值也會(huì)有差異。4.封面（略） 致估價(jià)委托人函××公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司所屬的位于××市××路××號(hào)××大酒店五～八層，建

10、筑面積為 3586.18m2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià) 值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 2014 年 9 月 11 日。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用比較法和收益法，最終確定估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值如下（幣種：人民幣）：評(píng)估單價(jià) 30157 元/m2，評(píng)估總價(jià)

11、10815 萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬(wàn)元整。 ×××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章） 二〇一四年九月十七日3.建立比較基礎(chǔ)（過(guò)程略） 4.編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的各種因素，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定方法如下： （1）交易情況修正可比實(shí)例 A、B、C 均為市場(chǎng)正常交易，故對(duì)交易情況無(wú)需修正。 （2）市場(chǎng)狀況調(diào)整 以估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 100，可比實(shí)例的交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較