房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題

1、20XX年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的括號(hào)內(nèi))(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于20XX年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于20XX年6月以3000元／m2的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于20XX年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為23

2、00元／m2。請(qǐng)問(wèn)1張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性220XX年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為20XX年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元／m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因20XX年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元／m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委

3、托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見(jiàn)表4—11。表411店面成交情況物業(yè)名稱(chēng)ABC建筑面積／m2654850成交單價(jià)／(元m2)155001450015000成交口期20XX年9月20XX年8月20XX年10月請(qǐng)問(wèn)：1你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料2若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因

4、素(說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分。)(三)20XX年8月甲公司購(gòu)買(mǎi)了某棟寫(xiě)字樓的第6～8層，20XX年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為20XX年10月15日。請(qǐng)問(wèn)：1評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承擔(dān)人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。2說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線(xiàn)。二、單項(xiàng)

5、選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于20XX年12月將該廠(chǎng)房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自20XX年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。20XX

6、年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。1若評(píng)估二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是()。8在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括()。A.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和所得稅C.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)(三)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)

7、行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元／m2和2300元／m2。假設(shè)20XX年10月和20XX年10月該區(qū)域的該類(lèi)土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106：土地報(bào)酬率為6％。9運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是()。A[2000，2300]B[2030，2270]C[2060，2240]D[2090，2210]10假設(shè)該宗地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元m2，則該宗

8、地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是()元／m2。A2136B2165C2179D2206三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)封面和目錄(略)致委托人函XX市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于XX市XX路3號(hào)樓5層整層9573m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)

9、：20XX年3月5日。我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[GB／T50291—1999]的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元m2)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用

10、的期限自20XX年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。XXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：XXX(簽字)20XX年3月16日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4我們依照中華