08年估價師真題房地產(chǎn)估價案例與分析試卷

1、二0000八年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷八年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷房地產(chǎn)估價案例與分析房地產(chǎn)估價案例與分析中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制二O0八年十月一、問答題（共一、問答題（共3題，每題題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為1200

2、0萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。（二）某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確為什么（三）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)

3、證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元㎡。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；2以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)請問：1

4、上述兩種估價思路中哪種較合適并說明理由。2針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（共二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，大題，1010小題，每小題小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2

5、004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。1若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：1：0.7：0.6：0.5：O.4：O.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（）萬元。A11.43B11.77C22