2014年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題

1、第1頁(yè)2014年考試真題年考試真題一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)）接受人民法院委托，對(duì)建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日，評(píng)估單價(jià)為25000元㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000－35000元㎡為由，對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別

2、墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動(dòng)中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價(jià)結(jié)果，并對(duì)異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請(qǐng)問：1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對(duì)象是誰(shuí)？2.導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格差異的主要原因有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元㎡，

3、包括土地取得成本、開發(fā)成本（注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同）、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元㎡。請(qǐng)問：1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯(cuò)誤？2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測(cè)算出成本價(jià)值？（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)，設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)某工廠

4、整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價(jià)和征收評(píng)估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬(wàn)元，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬(wàn)元。估價(jià)對(duì)象全廠區(qū)擁有國(guó)有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長(zhǎng)期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價(jià)對(duì)象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請(qǐng)問：1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋范圍分別包括哪些？2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要原因有哪些？1、【參考答案】

5、1.甲機(jī)構(gòu)復(fù)函的致函對(duì)象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評(píng)估。2.主要原因有：①項(xiàng)目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價(jià)對(duì)象好，價(jià)格自然會(huì)高些。②項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅，從市場(chǎng)定位、使用便利舒適性等方面要比估價(jià)對(duì)象（雙拼別墅）要高些、好些，價(jià)格自然也會(huì)高些。③項(xiàng)目三期定價(jià)雖高過估價(jià)對(duì)象，但優(yōu)惠力度較大，評(píng)估定價(jià)的依據(jù)是實(shí)際成交價(jià)格而不是銷售定價(jià)。④項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價(jià)對(duì)象，不論是用成本法還是比較法估價(jià)，這一點(diǎn)

6、都是一個(gè)減價(jià)因素。⑤項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)成本可能與估價(jià)對(duì)象不同，在用成本法計(jì)算時(shí)，這一點(diǎn)可能是其價(jià)格較高的原因之一。2、【參考答案】1.錯(cuò)誤有：①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利

7、潤(rùn)一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值。3、【參考答案】1.抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋為第1～10幢房屋。因?yàn)榈盅耗康墓纼r(jià)對(duì)象要辦理他項(xiàng)權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。2.在估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價(jià)值低于征收補(bǔ)償價(jià)值主要原因有：①抵押價(jià)值要遵循謹(jǐn)慎原

8、則，比正常市場(chǎng)價(jià)值低，征收補(bǔ)償價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值，并且不考慮估價(jià)對(duì)象是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補(bǔ)償價(jià)值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價(jià)值的。第3頁(yè)D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬(wàn)平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬選用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折

9、現(xiàn)法（注：應(yīng)為動(dòng)態(tài)分析法，下同）進(jìn)行估價(jià)。7.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，正確的是（）。A.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D.對(duì)三期分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)后加總8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)采?。ǎ?。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的住宅市場(chǎng)價(jià)格B.三期開發(fā)完成后

10、的住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)9.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)包括（）。A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和企業(yè)所得稅10.關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目的說法，正確的是（）。A.測(cè)算投資利息時(shí)應(yīng)當(dāng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的利率B.評(píng)估單價(jià)應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)類似地塊的

11、平均交易單價(jià)C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定1【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。區(qū)位狀況調(diào)整主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等影響。對(duì)地下一層估價(jià)選首層作為可比實(shí)例，必須進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P196。2【答案】C【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。最符合題意

12、答案為選項(xiàng)C，在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場(chǎng)租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正常客觀市場(chǎng)租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對(duì)這種租約租金不能直接使用，要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?？傊褪遣捎玫淖饧s租金與市場(chǎng)租金偏差不會(huì)太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續(xù)條款，則可以直接按市場(chǎng)租金考慮。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P243。3【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土