房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案

1、問(wèn)答題(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)：1.【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為

2、“業(yè)主自行開發(fā)前提”(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”(3)估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：(1)預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)

3、建設(shè)期而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤(rùn)率資料等收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的

4、資料。(2)通過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)

5、算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購(gòu)置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金