2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題

1、2017年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題真題一、問(wèn)答題一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請(qǐng)問(wèn)：1.采用收益法估價(jià)時(shí)，

2、如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入？2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整？（二）甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)

3、方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？（三）某市人民法院因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一棟獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值。采用比較法估價(jià)時(shí)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關(guān)信息及掛牌價(jià)格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關(guān)信息及拍賣成交價(jià)，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象有良好的可比性，掛牌時(shí)間和拍賣成交時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔均在半年以內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)：1.上述兩個(gè)案例能否作為可

4、比實(shí)例？為什么？2.選定可比實(shí)例后，為求得相應(yīng)比較價(jià)值，除應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行哪些處理？二、單項(xiàng)選擇題二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號(hào)與估價(jià)委托書及房屋權(quán)屬證書記載的

5、房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對(duì)該服裝城內(nèi)的房屋門牌號(hào)進(jìn)行過(guò)重新編號(hào)。1.針對(duì)上述情況，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是（）。A.認(rèn)可委托人介紹，確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對(duì)象并進(jìn)行估價(jià)B.認(rèn)可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)C.不認(rèn)可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o(wú)法找到估價(jià)委托書對(duì)應(yīng)的房屋，拒絕委托D.進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作2.如委托人介紹的情況屬實(shí)，則估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象

6、坐落表述應(yīng)為（）。A.估價(jià)委托書載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址C.實(shí)地查勘顯示的房屋門牌號(hào)地址D.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說(shuō)明現(xiàn)房屋門牌號(hào)及變動(dòng)原因3.如委托人介紹的情況屬實(shí)，在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說(shuō)明屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)C.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算D.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測(cè)算四、指出并改正下列房地產(chǎn)估

7、價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于市人民路28號(hào)1005室，存在尚未注銷

8、的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張帶領(lǐng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王和估價(jià)助理人員李進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解到估價(jià)對(duì)象所在大廈為一棟高層甲級(jí)寫字樓，冠名為“金達(dá)廣場(chǎng)”。王、李具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫工作，張對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審，2017年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告。以下為該估價(jià)報(bào)告封面：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：估字[2017]第號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：市金達(dá)廣場(chǎng)1005室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：丙銀行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)