房地產(chǎn)估價(jià)師真題解析二

1、20162016年真題解析年真題解析一、單項(xiàng)選擇題一、單項(xiàng)選擇題1.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C.不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)

2、果進(jìn)行比較。實(shí)際成交價(jià)格可能存在價(jià)格扭曲失真，不一定是正常成交價(jià)格，所以一般不作為判斷誤差的標(biāo)準(zhǔn)。參見教材P10。2.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響『正確答案』B『答案解析』

3、本題考查的是估價(jià)結(jié)果。B不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見。違背職業(yè)道德的行為。參見教材P36。3.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B.各種估價(jià)方法都有一定的局限性C.各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法『正確答案』B『答案解析』本題考查的是估價(jià)方法。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見教材P

4、36。4.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)『正確答案』D『答案解析』本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。D物業(yè)管理改善屬于投資性增值。參見教材P6

5、7。5.下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格『正確答案』D『答案解析』本題考查的是合法原則。合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P156。11.評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)

6、點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況『正確答案』B『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：（1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)

7、估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P163。12.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計(jì)值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無法定優(yōu)先受償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59『正確答案』A『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。4.26%[1－1（1＋6%）30]

8、＝57.81。參見教材P171。13.評(píng)估建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場價(jià)格，下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是（）。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途成交價(jià)格（元m2）成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易A.甲B