基于Hedonic模型的重慶市住宅物業(yè)房產(chǎn)稅稅基批量評估應(yīng)用研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和不斷攀升的房價，征收房產(chǎn)稅成為政府致力于解決高房價的調(diào)控手段之一。2011年1月滬渝兩地開始試點征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅制改革進一步引起人們的關(guān)注。稅基評估在房產(chǎn)稅征收過程中至關(guān)重要，我國房產(chǎn)稅稅基評估對象的數(shù)量巨大且需要根據(jù)固定評估周期進行評估更新，采用批量評估更能滿足現(xiàn)階段的評估需求。目前，國外一些發(fā)達國家針對房產(chǎn)稅稅基批量評估已經(jīng)取得了較為成功的實踐經(jīng)驗，而我國對其的研究和實踐都明顯落后于國外。因此，開展對房產(chǎn)稅

2、稅基批量評估的研究為推動我國房產(chǎn)稅制改革具有重要意義。
　　采用文獻研究法對國內(nèi)外有關(guān)稅基評估和房產(chǎn)稅稅基批量評估的文獻和研究成果進行了歸納和總結(jié)；指出我國目前房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原始價值為課稅基準(zhǔn)的缺陷及選擇市場價值作為課稅基準(zhǔn)的合理性；對比分析了批量評估技術(shù)與單宗評估技術(shù)，進而得出批量評估技術(shù)的優(yōu)勢；為了建立更適合重慶市房產(chǎn)稅稅基的批量評估模型，對批量評估的幾種方法和不同城市的評估模式進行了比較研究，提出選擇Hedonic（特征價格）

3、方法的理由，并對采用特征價格方法構(gòu)建批量評估模型進行了較為深入的研究；為了使模型變得更加科學(xué)完善，嘗試選取時間特征因素，并參考杭州模式的間接比較法設(shè)立基準(zhǔn)房地產(chǎn)條件及修正系數(shù)對傳統(tǒng)特征價格模型進行了改進，為在重慶市的應(yīng)用研究提供了理論依據(jù)；收集整理了重慶市沙坪壩組團144個新房成交樣本的13項特征數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房產(chǎn)稅稅基批量評估的特征價格模型，并以沙坪壩首創(chuàng)城為例設(shè)立小區(qū)基準(zhǔn)單價及修正體系，對模型進行了批量評估應(yīng)用，歸納了各特征變量對交易

4、單價的影響程度及模型缺陷。
　　通過研究發(fā)現(xiàn)，我國并不是所有區(qū)域都適合開展批量評估，可以先選擇在交易活躍、房地產(chǎn)信息完全的城市開展批量評估試點，成熟后再向其他地區(qū)進行推廣；在房產(chǎn)稅實際征收過程中，將房產(chǎn)稅課稅基準(zhǔn)從“原始價值”調(diào)整為“市場價值”更為科學(xué)；選用特征價格法建立批量評估模型一定程度上更適用于我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅稅基評估；在運用特征價格模型對評估區(qū)域建立批量評估模型時，采用間接比較法，設(shè)立基準(zhǔn)房地產(chǎn)及價格修正體系更符合“批量