基于HEDONIC的商品住宅批量評估研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，房產(chǎn)稅征收、舊城改造、房屋征收等問題成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。這些熱點(diǎn)問題涉及的環(huán)節(jié)繁多復(fù)雜，其中如何評估商品住宅價(jià)格就是難點(diǎn)之一。
　　批量評估是當(dāng)前國際房地產(chǎn)市場中普遍采用的評估方法，它不僅能夠一次性對大批量評估對象在最短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行估價(jià)，而且保證了估價(jià)結(jié)果的公平性和準(zhǔn)確性。很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)擁有成熟的計(jì)算機(jī)輔助的批量評估系統(tǒng)，并且在應(yīng)用過程中取得了一定的成效。在我國，批量評估仍屬于初步研究階段，因此

2、，我國對適用于本國國情的、高效的不動產(chǎn)批量評估進(jìn)行研究是非常必要的。
　　本文根據(jù)國內(nèi)外批量評估的研究成果，在特征價(jià)格理論的支持下，結(jié)合S市JT片區(qū)的實(shí)際情況及該區(qū)域近年來的商品住宅交易信息，對商品住宅的特征因素進(jìn)行科學(xué)量化，初步建立Hedonic模型，同時(shí)對模型進(jìn)行估計(jì)和檢驗(yàn)，最終確定對數(shù)形式下的Hedonic模型為S市JT片區(qū)的商品住宅批量評估最優(yōu)模型。結(jié)果表明：Hedonic模型能夠應(yīng)用于商品住宅的批量評估研究，對于S市JT

3、片區(qū)的商品住宅，影響其價(jià)格的因素按照影響程度大小依次是停車位、建筑規(guī)模、建筑年代、容積率等因素。在進(jìn)行城市生活區(qū)內(nèi)的商品住宅批量評估研究中應(yīng)當(dāng)著重考慮小區(qū)停車位、建筑規(guī)模、建筑年代等因素，通過商品住宅信息化的完善，使得商品住宅批量評估的結(jié)果更加準(zhǔn)確。雖然模型是可用的，但模型評估結(jié)果往往會存在誤差，針對評估結(jié)果的誤差，就需要一套爭議處理制度來維護(hù)公眾的合法權(quán)益。最后，本文對批量評估在我國商品住宅評估中的應(yīng)用提出了合理建議。希望可以為其他城