房產(chǎn)稅稅基批量評估的特征價格模型應(yīng)用研究.pdf

1、回顧我國房地產(chǎn)行業(yè)這些年的發(fā)展歷程不難看出:自2010年至2013年間，我國大部分城市的房地產(chǎn)市場一直都處于一個價格不斷攀升的過程當(dāng)中，為了使我國的房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)有秩序的穩(wěn)健發(fā)展，我國中央及地方政府也不斷在政策上努力推陳出新，但現(xiàn)在看來，各種相關(guān)政策似乎都很難掌控我國房地產(chǎn)市場的大局，近期甚至還有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)專家及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)在公開網(wǎng)絡(luò)媒體上提醒中國要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性。
　　立足于競爭如此激烈的社會化國際大環(huán)境中，我國

2、無時無處不面臨著巨大的挑戰(zhàn)，因此要想立于不敗之地，就需要下大力氣改革創(chuàng)新，走與國際化接軌的政策路線。目前許多國家都已經(jīng)對其公民持有的房屋或土地等財產(chǎn)征收相應(yīng)的房地產(chǎn)稅，并且該部分稅收已經(jīng)成為其國內(nèi)地方稅的一個重要財政來源。然而，在我國是否需要針對居民的存量住房征收房產(chǎn)稅?這一話題始終處在爭議過程中。目前，比較主流的觀點認(rèn)為:應(yīng)當(dāng)借鑒國外經(jīng)驗，對存量住房征收房產(chǎn)稅，這一方面能夠?qū)崿F(xiàn)我國在稅制結(jié)構(gòu)上的新調(diào)整，進(jìn)而優(yōu)化稅制，同時還可以完善政府

3、在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段;另一方面，還有可能對我國地方政府多年來埋下的“土地財政”隱患起到根本性的遏制作用，從而消除我國房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的一個重要根源。在這樣一個背景下，我國上海和重慶兩地已經(jīng)于2011年1月起按國務(wù)院部署率先針對個人住房進(jìn)行征收房產(chǎn)稅試點。
　　本文欲對國外的房產(chǎn)稅政策及相關(guān)的具體征收實施辦法作出簡單的梳理，并在此基礎(chǔ)上，設(shè)想在不久的將來我國開始對個人住宅征收保有稅，且將我國未來逐漸發(fā)展成熟的房產(chǎn)稅的計稅

4、基礎(chǔ)定位于應(yīng)稅房產(chǎn)的市場評估價值。大量房產(chǎn)市場價值的評估，需要一種客觀公正、快捷有效的批量評估技術(shù)，而目前國際上得到廣泛應(yīng)用的批量評估特征價格模型是可以借鑒使用的有效評估手段。
　　基于這一考慮，文章首先對批量評估及特征價格模型的相關(guān)概念、原理、優(yōu)缺點進(jìn)行了表述;然后就其應(yīng)用假設(shè)、可能涉及到的因素選擇、模型的具體實現(xiàn)形式及相關(guān)檢驗做出了進(jìn)一步的系統(tǒng)性歸納分析;最后，本文應(yīng)用所采集的某地住宅房地產(chǎn)樣本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對房產(chǎn)稅稅基批量評估的特

5、征價格模型進(jìn)行了實證分析研究。最終得到的回歸方程不僅通過了各種統(tǒng)計量及相關(guān)參數(shù)的統(tǒng)計檢驗，而且模型在經(jīng)濟(jì)意義的檢驗上也基本契合了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取地的房地產(chǎn)市場行情。在以上研究基礎(chǔ)上，本文推出的最后結(jié)論是:在所采集的住宅房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較真實可靠的前提下，我們可以利用特征價格模型對具有相似區(qū)位特征、建筑特征和鄰里環(huán)境特征的住宅房地產(chǎn)進(jìn)行批量評估，并且能夠得出具有良好解釋度的住宅特征價格影響函數(shù)。所以，批量評估技術(shù)中的特征價格模型在房產(chǎn)稅稅基批量