在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)管控

1、【法務(wù)管窺】在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)管控目前，在建工程抵押作為一種擔(dān)保方式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資難，正被越來越多的銀行采用。但相對于已經(jīng)成熟且廣泛運(yùn)用的房地產(chǎn)等其他方式的抵押，在建工程抵押尚處于待完善階段。由于在建工程自身固有的特殊性、不確定因素較多且當(dāng)前司法實(shí)踐的爭議等，使這一特殊的抵押擔(dān)保方式隱藏著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行簡單比照房地產(chǎn)抵押方法辦理，極易造成金融債權(quán)的損失。一

2、、在建工程抵押的概念及法律依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款對在建工程抵押的概念進(jìn)行了明確規(guī)定，即抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，擔(dān)保法中未予明確，最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理

3、了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條明確規(guī)定正在建造的建筑物可以抵押，至此在建工程抵押法律正式認(rèn)可。二、在建工程抵押應(yīng)符合的條件根據(jù)物權(quán)法、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)，為有效降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，辦理在建工程抵押需從貸款用途、抵押主體、項(xiàng)目的合法性、投入工程的自有資金建設(shè)總投資的25%以上。4、抵押擔(dān)保程序合法有效。物權(quán)法第一百八十七

4、條規(guī)定：“正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”由此可見，在建工程抵押同房地產(chǎn)抵押一樣，必須辦理抵押登記，才具有法律上的效力，銀行才能獲得抵押權(quán)，將來亦才能優(yōu)先受償。三、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)管控由于在建工程的特殊性和復(fù)雜性，抵押亦有著諸多潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，若不事前防范，勢必在今后對銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響。為對在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效管控，銀行在辦理在建工程抵押時(shí)應(yīng)從以下幾方面防范。1、嚴(yán)格審查，手續(xù)完備。在建工程抵

5、押手續(xù)的瑕疵，直接影響抵押的法律效力。任何在建工程抵押一旦沒有達(dá)到上述所列條件，必然會對抵押效力產(chǎn)生影響，從而限止銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。因此，辦理在建工程抵押手續(xù)時(shí)，必須做到三點(diǎn)：首先，嚴(yán)格、仔細(xì)審查抵押物。土地使用權(quán)是否為借款人以合法方式取得，已經(jīng)投入的資產(chǎn)數(shù)額以及是否為依法獲準(zhǔn)建造。其次，抵押合同內(nèi)容完善。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條規(guī)定，以在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：“《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》