在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估案例——天津市寶坻區(qū)XX項目在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估.pdf

1、房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)估價已成為不可或缺的重要組成部分。社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們財產(chǎn)保護意識的增強，越來越離不開房地產(chǎn)估價服務(wù)。2007年修正的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，第五十九條規(guī)定“國家實

2、行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。
　　 在房地產(chǎn)估價中，在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估比起普通的房地產(chǎn)評估，又具有一定的特殊性。本文介紹了在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估的一個具體案例，案例里介紹了估價對象的基本情況和估價的原則，對估價對象未來下跌風(fēng)險和變現(xiàn)能力進行了分析，對影響評估對象價值的因素進行了分析，詳細(xì)介紹了評估過程，最終得出評估結(jié)果。然后探討了在此案例

3、評估過程中遇到的一些問題，例如如何準(zhǔn)確、全面地認(rèn)識估價對象;如何進行市場背景的分析;在評估過程中怎樣考慮在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估的特殊性等問題。并對這些問題進行分析，提出了解決這些問題的意見與建議。
　　 通過對在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估案例的研究，得到以下幾點啟示:
　　 首先，評估人員應(yīng)加強建筑工程知識的學(xué)習(xí)。目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的大部份評估人員都比較缺乏建筑工程知識，給在建工程房地產(chǎn)價值評估帶來一定的難度。評估機

4、構(gòu)應(yīng)該自發(fā)組織這方面知識的學(xué)習(xí)，必要時，可以聘請有關(guān)專家對有關(guān)建筑工程知識進行講解。
　　 其次，對在建工程抵押價值評估技術(shù)問題方面，應(yīng)做到:
　　 確定合法有效的評估范圍。例如要相關(guān)單位提供與在建工程房地產(chǎn)項目相關(guān)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》等。房地產(chǎn)估價師應(yīng)該向相關(guān)部門核實情況，搜集相關(guān)的資料，確定合法有效的評估范圍。
　　 對在建工程房地產(chǎn)形象進度

5、進行準(zhǔn)確的判斷。在建工程房地產(chǎn)抵押價格評估的一個重要環(huán)節(jié)就是在建工程房地產(chǎn)形象進度的把握。由于評估人員專業(yè)程度的限制，僅僅依靠施工單位和建設(shè)單位的陳述，很難對在建工程房地產(chǎn)的工程形象進度進行準(zhǔn)確的判斷。評估人員在對該類房地產(chǎn)做出評估之前，為了確定真正的工程進度，可以要求建設(shè)方提供估價對象于估價時點的工程量鑒證報告或者可以與造價咨詢單位進行合作，明確工程量，并將其作為附件。這樣得出的評估結(jié)果就更加周全嚴(yán)密。
　　 加強在建工程房地

6、產(chǎn)權(quán)益的不確定性風(fēng)險分析及防范。在建工程房地產(chǎn)抵押價格評估，實質(zhì)是在建工程房地產(chǎn)權(quán)益價格的評估。在建工程往往存在建設(shè)方工程款的支付滯后于實際完成的形象進度，與實際投資額不一致，造成在建工程權(quán)益的缺失。要避免此類風(fēng)險，就要正確確定建設(shè)工程承包方的權(quán)益。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。對于如何確定施工方的優(yōu)先受償款，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十七條對此有明確規(guī)定:“評估在建工程的抵押價值