在建工程抵押變現(xiàn)價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展,當(dāng)前銀行采用在建工程抵押的方式向房地產(chǎn)行業(yè)注入的信貸資金逐年增多,如何對(duì)抵押在建工程進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并確定適宜的貸款額度就變得尤為重要。由于目前理論界對(duì)抵押貸款價(jià)值類(lèi)型的爭(zhēng)議以及實(shí)際操作中多以市場(chǎng)價(jià)值為主進(jìn)行籠統(tǒng)評(píng)估,銀行等金融機(jī)構(gòu)大多是根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)所評(píng)估出的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行折算從而得到抵押價(jià)值。但這種方法對(duì)銀行從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)要求極高,而且精確度不夠。很容易產(chǎn)生一定幅度的高估或低估,對(duì)銀行或者開(kāi)發(fā)商造成一定的

2、損失。
　　本文首先從房地產(chǎn)抵押評(píng)估的相關(guān)基礎(chǔ)理論出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型進(jìn)深行深入研究。接著分析了我國(guó)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀、抵押評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因。簡(jiǎn)述了傳統(tǒng)的幾種評(píng)估方法并探究了這幾種傳統(tǒng)的評(píng)估方法對(duì)在建工程抵押變現(xiàn)價(jià)值評(píng)估的適用性與局限性。在這些理論研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合在建工程自身的特殊性,提出了兩種新的評(píng)估在建工程抵押變現(xiàn)價(jià)值的方法:變現(xiàn)系數(shù)法和參照調(diào)整法。變現(xiàn)系數(shù)法中采用梯形模糊決策理論建立

3、指標(biāo)模型,從而得出比較合理精確的快速變現(xiàn)系數(shù)。參照調(diào)整法中首先引入模糊識(shí)別模型,分析、計(jì)算待抵押在建工程與市場(chǎng)上類(lèi)似已變現(xiàn)的抵押在建工程的貼近度,進(jìn)而選取最佳的可比實(shí)例,并采用歸一法進(jìn)行調(diào)整,使得估價(jià)結(jié)果更合理更精準(zhǔn)。此外,還根據(jù)這兩種評(píng)估方法各自不同的適用性,將它們結(jié)合形成更為有效的綜合評(píng)估法。最后通過(guò)實(shí)例對(duì)所提出的在建工程抵押變現(xiàn)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行實(shí)證分析。這樣就可以得到更為準(zhǔn)確、合理與有效的抵押變現(xiàn)價(jià)值,從而為日后銀行業(yè)的相關(guān)信貸決