在建工程評估的一般方法

1、在建工程評估的一般方法一、在建工程的含義與特點(diǎn)在建工程。是指在評估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。具體指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項(xiàng)工程的建設(shè)，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、改建、擴(kuò)建及大修理工程等。由于其尚未完工。所以不能交付使用、不能產(chǎn)生收益有的甚至還不能達(dá)到預(yù)售的條件。在建工程具有以下的特點(diǎn)：①在建工程情況復(fù)雜；②在建工程之間可比性比較差；③在建工程的投資不能完全

2、體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度；④建設(shè)工期長短差別較大；⑤在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。=、在建工程評估方法在建工程的評估方法多種多樣。傳統(tǒng)的評估方法一般有形象進(jìn)度法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、變動因素調(diào)整法等等。1形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法是以工程預(yù)算為依據(jù)，按評估時(shí)勘察確定的工程實(shí)際進(jìn)展程度及各部位占工程總量的比重，估算在建工程價(jià)值的方法。這種方法適用于施工期較短且價(jià)格變化較小，整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成、只是尚未交付使用的在建工程。其估算公式為

3、：在建工程評估值=建筑工程預(yù)算造價(jià)x在建工程完工程度在建工程完工程度=∑[各部位完成進(jìn)度(％)各部位占建筑工程預(yù)算的比例(％)】例：某建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算造價(jià)為5000萬元。其中基_凜礎(chǔ)工程已完工，結(jié)構(gòu)工程完成了50％，設(shè)備安裝工種尚未進(jìn)行。評估人員依據(jù)形象進(jìn)度法對該在建工程進(jìn)行評估。工程造價(jià)構(gòu)成部位名稱建筑菇構(gòu)比重(％)基礎(chǔ)工程13結(jié)構(gòu)工程60安裝工程27根據(jù)以上數(shù)據(jù)在建工程完工程度=13％60％x50％=43％在建工程評估值=5000x4

4、3％=2150(萬元)2成本法成本法又稱為重置成本法。適用于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，是通過求取開發(fā)可替代待估不動產(chǎn)所需的成本總額來估算不動產(chǎn)價(jià)格的方法。即在評估時(shí)點(diǎn)重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用，確定重置價(jià)格。當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)還需要扣除各項(xiàng)貶值額。全部費(fèi)用一般包括已完成的直接費(fèi)用(含前期費(fèi)用)、間接費(fèi)用和開發(fā)商利潤以及一些通常附帶費(fèi)用。成本法用來進(jìn)行在建工程評估的具體公

5、式為：在建工程不動產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用建造建筑物費(fèi)用正常的利稅(式中，土地取得費(fèi)用是指為獲得土地而發(fā)生的費(fèi)用包括相關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅金；專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用；建造建筑物費(fèi)用是指在評估基準(zhǔn)日在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要建造費(fèi)用之和；正常利稅包2012⑦蠹警黯謄翟詈雪略相l(xiāng)萬方數(shù)據(jù)在建工程評估的一般方法、在建工程的含義與特點(diǎn)在建工程，是指在評估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工.但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。具體指正在建設(shè)中的固

6、定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項(xiàng)工程的建設(shè).包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、政建、擴(kuò)建及大修理王程等。由于其尚未完工.所以不能交付使用、不能產(chǎn)生收益，有的甚至還不能達(dá)到預(yù)售的條件。在建工程具有以下的特點(diǎn):①在建工程情況復(fù)雜:②在建工程之間可比性比較差③在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象透度④建設(shè)工期長短差別較大，⑤在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。二、在撞工程評估方法口羅洪飛礎(chǔ)工程已完工.結(jié)構(gòu)工程完成了50%，設(shè)備安

7、裝工種尚未進(jìn)行。評估人員依據(jù)形象迸度法對該在建工程進(jìn)行評估。工程造價(jià)構(gòu)成:部位名稱建筑結(jié)構(gòu)比重(%)基礎(chǔ)工程13結(jié)構(gòu)工程60安裝工程27根據(jù)以上數(shù)據(jù)，在建工程完工程度=13%噸。%x50%=43%在建工程評估值=5000x4300=2150(萬元)2戚本法成本法又稱為重置成本法，適用于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，是通過求取開發(fā)可替代待估不動在建工程的評估方法多種多樣。傳統(tǒng)的評估方法產(chǎn)所簾的成本總額來估算不動產(chǎn)價(jià)格的方法。即在評一般有形

8、象進(jìn)度法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、變動因素調(diào)整法等等。1.形象進(jìn)度法佑時(shí)點(diǎn)重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用，確定重置價(jià)格。當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，還需要扣形象進(jìn)度法是以工程預(yù)算為依據(jù)，按評估時(shí)勘察除各項(xiàng)貶值額。確定的工程實(shí)際進(jìn)展程度及各部位占工程總量的比重.估算在建工程價(jià)值的方法。這種方法適用于施工期較短且價(jià)格變化較小，整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成、只是尚未交付使用的在建工程。其估算公

9、式為.在建工程評估值=建筑工程預(yù)算造價(jià)x在建工程完工程度在建工程完工程度=n各部位完成進(jìn)度(%)x各部位占建筑工程預(yù)算的比例(%)]全部費(fèi)用一般包括已完成的直接費(fèi)用(含前期費(fèi)用)、間接費(fèi)用和開發(fā)商利潤以及一些通常附帶費(fèi)用。成本法用來進(jìn)行在建工程評估的具體公式為:在建工程不動產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用建造建筑物費(fèi)用正常的利稅(式中，土地取得費(fèi)用是指為獲得土地而發(fā)生的費(fèi)用，包括相關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅金專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用.建造建筑物

10、費(fèi)用是指在評估基準(zhǔn)日在建例:某建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算造價(jià)為5∞0萬元。其中基工程已經(jīng)能費(fèi)的各項(xiàng)必要建造費(fèi)用之和正常利稅包2012(ZEE15yrzzCHANPD●GGU括建造商的正常利潤和營業(yè)稅等)另外，非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。這里實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為：實(shí)體性陳舊貶值=破壞程度總費(fèi)用／工種項(xiàng)目總費(fèi)用；功能性陳舊貶值是指成

11、本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值／工程項(xiàng)目總費(fèi)用；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值=(設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力一實(shí)際生產(chǎn)能力)／設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。3假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)在建工程在評估時(shí)點(diǎn)竣工后，不動產(chǎn)正常交易情況下的價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除續(xù)建工程建造費(fèi)用和與續(xù)建筑建造買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等后，以價(jià)格余額來確定待估在建工程的價(jià)格的方法。適用于實(shí)際完成工程量較少的在建工程。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對在

12、建工程項(xiàng)目評估的計(jì)算公式可表示如下：V=G一8一l—P—T式中：卜在建工程不動產(chǎn)價(jià)值卜項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值卜項(xiàng)目續(xù)建費(fèi)用肛項(xiàng)目續(xù)建專業(yè)費(fèi)卜項(xiàng)目續(xù)建利息尸一項(xiàng)目續(xù)建利潤卜項(xiàng)目續(xù)建部分銷售稅費(fèi)例：有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2，000000rd，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K‘五通一平”熟地的單價(jià)為800元／rd；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟

13、地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為25億元／K時(shí)；假定貸款年利率為10％；投資利潤率為15％：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4％。采用假設(shè)開發(fā)法對該在建工程進(jìn)行評估。公式：土地價(jià)格=開發(fā)完成后總價(jià)一開發(fā)費(fèi)一利息一利潤一稅費(fèi)■(6t口設(shè)該成片荒地的總價(jià)為“該成片荒地開發(fā)完成的總ffr=800X2000000X60％=96(億元)開發(fā)成本和管理費(fèi)用等總額=25x2=5(億元)投資利息總額=(H

14、yx4％)X【(110％y一1】5X【(110％)15—1]=0344V0768(億元)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=96x6％=0576(億元)開發(fā)利潤總額=(VVx4％5)X15％=0156V075(億元)購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=礦x4％004H億元)V96—5一(O344V0768)0576(0156V075)一004VV=I627(億元)故：荒地總價(jià)=1627(億元)荒地單價(jià)=8135(元／m2)4變動因素調(diào)整法變動因素調(diào)整法是指對于工期較長

15、、設(shè)計(jì)有變更、價(jià)格有變動的在建工程以原預(yù)算或?qū)嶋H支出為基礎(chǔ)，根據(jù)設(shè)計(jì)變動引起的預(yù)算增減情況和價(jià)格變動幅度，分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，然后相加減，以估算在建工程價(jià)值的方法。其估算公式為：在建工程評估值=在建工程的實(shí)際支出(或預(yù)算支出)額已完工部分材料、人工等因價(jià)格變化造成的增減額已完工部分間接費(fèi)用及資金成本等變化造成的增減額已完工部分因設(shè)計(jì)變更造成的增減額(作者單位：四川海林資產(chǎn)評估事務(wù)所)萬方數(shù)據(jù)資產(chǎn)評T古缸吧PINGGU括建造商的正常利潤和

16、營業(yè)稅等)另外，非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。這里實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度.計(jì)算公式為:實(shí)體性陳舊貶值=破壞程度總費(fèi)用工種項(xiàng)目總費(fèi)用功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值工程項(xiàng)目總費(fèi)用經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為z經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值=(設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力實(shí)際生產(chǎn)能力)設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。3.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)

17、法是假設(shè)在建工程在評估時(shí)點(diǎn)竣工后，不動產(chǎn)正常交易情況下的價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除續(xù)建工程建造費(fèi)用和與續(xù)建筑建造買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等后，以價(jià)格余額來確定待佑在建工程的價(jià)格的方法。適用于實(shí)際完成工程量較少的在建工程。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對在建工程項(xiàng)目評估的計(jì)算公式可表示如下:V=G一B~一I一PT式中Y一在建工程不動產(chǎn)價(jià)值G一項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值B項(xiàng)目續(xù)建費(fèi)用品←項(xiàng)目續(xù)建專業(yè)費(fèi)I一項(xiàng)目續(xù)建利息P一項(xiàng)目續(xù)建利潤F項(xiàng)目續(xù)建部分銷售稅費(fèi)例

18、.有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2，000，000時(shí)，適宜進(jìn)行“五通一平“的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K....五通一平“熟地的單價(jià)為800元Irrf開發(fā)期需要3年將該成片荒地開發(fā)成“五通一平“熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)ll!tl算為2.5億元IKrrf假定貸款年利率為10%投資利潤率為15%當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%.買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%

19、。采用假設(shè)開發(fā)法對該在建工程進(jìn)行評估。公式.土地價(jià)格=開發(fā)完成后總價(jià)一開發(fā)費(fèi)利息利潤稅費(fèi)設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V該成片荒地開發(fā)完成的總fft=800x2000000x60%=9.6(億元)開發(fā)成本和管理費(fèi)用等總額=2.5x2=5(億元)投資利息總額=(VVx4%)x[(110%)1]5x[(110%)1.1]=0.344忡。768(億元)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6x6%=0.576(億元)開發(fā)利潤總額=(vvx4%5)x15%=0.156V0.

20、75(億元購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=Vx4%=0.041(億元)V=9.65(0.344V0.768)0.576(0.156V呻75)0.04VV1.627(億元)故:荒地總價(jià)=1.627(億元)荒地單價(jià)=81.35(元田2)4.變動因素調(diào)整法變動因素調(diào)整法是指對于工期較長、設(shè)計(jì)有變更、價(jià)格有變動的在建工程，以原預(yù)算或?qū)嶋H支出為基礎(chǔ)，根據(jù)設(shè)計(jì)變動引起的預(yù)算增減情況和價(jià)格變動幅度，分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，然后相加減，以估算在建工程價(jià)值的方法。