收益法在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中的運(yùn)用——基于螺螄灣商貿(mào)城抵押評(píng)估項(xiàng)目分析.pdf

1、隨著我國金融體制的改革與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)開始推進(jìn)以房地產(chǎn)抵押為主要擔(dān)保方式的資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，從而來滿足融資企業(yè)對(duì)貸款資金的需求。加之，近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，開發(fā)量龐大，房地產(chǎn)本身又具有價(jià)值量大、不可移動(dòng)性、保值增值等自身優(yōu)勢(shì)。其中，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅等其他類型的房地產(chǎn)而言由于還具備收益性強(qiáng)的這一特殊性，被視為房地產(chǎn)開發(fā)的重要方向，同時(shí)也成為企業(yè)融資的重要抵押資產(chǎn)。故而市場(chǎng)中出現(xiàn)了大量的商業(yè)房地產(chǎn)抵押

2、評(píng)估業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了絕大比例。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是十分重要且必要的。合理的評(píng)估價(jià)值能夠反映抵押房地產(chǎn)所具備的擔(dān)保程度，是確定合理的抵押貸款額度的一種量化指標(biāo)。抵押價(jià)值評(píng)估的結(jié)果雖不能直接做為參與抵押的雙方的決策結(jié)果但卻是一項(xiàng)重要的參考依據(jù)。過高或過低的評(píng)估價(jià)值都將嚴(yán)重影響貸款雙方的利益風(fēng)險(xiǎn)。我國的評(píng)估行業(yè)相對(duì)于發(fā)達(dá)國家而言起步較晚，評(píng)估理論及方法尚不成熟，主要的評(píng)估方法為市場(chǎng)法、收益法及成本法。而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)抵押

3、價(jià)值評(píng)估來說，首當(dāng)其沖的則是收益法。但是收益法在商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中不論是在理論或?qū)嶋H操作層面都存在一些問題，亟需進(jìn)行方法修正與應(yīng)用研究。如：如何體現(xiàn)抵押評(píng)估區(qū)別于一般評(píng)估目的的特殊性以及在運(yùn)用收益法的過程中如何對(duì)重要參數(shù)進(jìn)行選擇。
　　本文以抵押商業(yè)房地產(chǎn)為研究對(duì)象，在對(duì)國內(nèi)外關(guān)于抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面的文獻(xiàn)及相關(guān)理論的介紹的基礎(chǔ)上，分析了抵押評(píng)估中價(jià)值類型的選擇及三大主要的評(píng)估方法，其中以收益法為主。最后，從指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐的