在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用租金收益法的簡(jiǎn)要分析

1、- 1 - 在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用租金收益法的說(shuō)明與分析在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用租金收益法的簡(jiǎn)要說(shuō)明與分析一、 概述收益法的理論依據(jù)是效用原理，根據(jù)該原理，房地產(chǎn)的價(jià)值可 以通過(guò)其未來(lái)的效用（即可取得的凈收益）來(lái)估算。評(píng)估時(shí)，對(duì)房 地產(chǎn)的效用如果主要依據(jù)其租金水平來(lái)確定，該評(píng)估方法一般可稱 為租金收益法。租金作為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的反映比較直觀、容易理 解，應(yīng)該說(shuō)，采用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的理論與市場(chǎng)基礎(chǔ)都 比較全面，租金收益法應(yīng)該是

2、一種比較恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值方法 之一。目前，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)比較活躍，而房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)比較平 穩(wěn)，在這種情況下，評(píng)估人員運(yùn)用租金收益法得出的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié) 果往往存在與市場(chǎng)客觀價(jià)值不一致甚至相悖的情況。以下擬從評(píng)估 程序、適用條件、參數(shù)確定等方面對(duì)此進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明與分析。二、 租金收益法評(píng)估程序采用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)該對(duì)委估房地 產(chǎn)及其周邊房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，并至少執(zhí)行下述程序。對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解，確定委估房地

3、產(chǎn)的租金水 平。根據(jù)確定的租金水平對(duì)委估房地產(chǎn)能夠帶來(lái)的年度總收益進(jìn)行 估算。對(duì)委估房地產(chǎn)空置損失與租金收款損失進(jìn)行估算。 從總收益中減去空置損失與租金收款損失得出有效總收益。 對(duì)年度費(fèi)用進(jìn)行估算，從有效總收益中減去年度費(fèi)用得出凈收 益。選取合適的折現(xiàn)率（資本化率） ，根據(jù)年金現(xiàn)值公式計(jì)算得出委 估房地產(chǎn)的價(jià)值。三、 應(yīng)用租金收益法的前提條件如果房地產(chǎn)預(yù)期租金水平、房地產(chǎn)維持與出租成本費(fèi)用、收益 期限可以估算，且該房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以

4、估計(jì)，則一般可以采 用租金收益法確定房地產(chǎn)評(píng)估值。如果房地產(chǎn)給權(quán)利人帶來(lái)的無(wú)形舒適條件或好處更為重要時(shí)， 或者房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)聯(lián)系不緊密時(shí)，一般不宜采 用租金收益法確定房地產(chǎn)評(píng)估值。四、 租金的選擇- 3 - 在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用租金收益法的說(shuō)明與分析基礎(chǔ)折現(xiàn)率==社會(huì)平均報(bào)酬率+行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率社會(huì)平均報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率-社會(huì)平均報(bào)酬率折現(xiàn)率=基礎(chǔ)折現(xiàn)率

5、+個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Î Þ · ç Ï Õ ± ¨ ³ ê  ÊÉ ç » á ƽ ¾ ù · ç Ï Õ ± &

6、#168; ³ ê  ÊÉ ç » á ƽ ¾ ù ± ¨ ³ ê  ÊÕ þ ² ß · ç Ï Õ¾ ­ Ó ª · &

7、#231; Ï ÕÆä Ë û · ç Ï ÕÐ Ð Ò µ Ì Ø Ó Ð · ç Ï Õ ± ¨ ³ ê Â Ê基礎(chǔ)折現(xiàn)率Ð Ð 

8、10; µ ƽ ¾ ù £ ¨ · ç Ï Õ £ © ± ¨ ³ ê  ÊÕ þ ² ß · ç Ï Õ £ ¨ ¹ æ &

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10、#179; ê Â ÊÕ Û Ï Ö Â Ê無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般依據(jù) 5-10 的長(zhǎng)期國(guó)債平均收益率確定。 如果預(yù)期租金水平本身考慮了通貨膨脹的因素，則折現(xiàn)率構(gòu)成 中還應(yīng)該包括預(yù)計(jì)的通貨膨脹率。折現(xiàn)率又稱還原利率，也可以根據(jù)同類資產(chǎn)的年金化年度凈收 益與售價(jià)的關(guān)系比較確定。八、 特殊情況處理對(duì)存在租約的委估房地產(chǎn)，如果選擇市場(chǎng)租金，應(yīng)該考慮違約 成本或

11、費(fèi)用。如果土地取得方式不是出讓取得的，應(yīng)該考慮土地取得方式差 異帶來(lái)的額外成本，或扣除應(yīng)該剔除的相關(guān)收益。如果是租賃方式 取得的土地，年度總費(fèi)用中應(yīng)該考慮土地租金；如果是劃撥方式取 得的土地，有效總收益中應(yīng)該剔除上繳國(guó)家的土地收益，實(shí)際操作 中可以考慮在視同出讓取得土地方式的評(píng)估值中扣除土地出讓金。對(duì)于房屋尚存壽命年限低于土地法定剩余使用年限的房地產(chǎn)， 一般應(yīng)該依據(jù)根據(jù)房屋尚存壽命年限確定租金收益帶來(lái)的價(jià)值，再 考慮房屋報(bào)廢后土地法定剩