特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中的應(yīng)用研究——基于濟(jì)南住宅市場(chǎng)的實(shí)證分析.pdf

1、在中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題日益突出。用科學(xué)的方法反映房地產(chǎn)價(jià)格的變化，給市場(chǎng)主體正確的引導(dǎo)信息已變得十分迫切。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的變化趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)量指標(biāo)，即只反映由市場(chǎng)供求和貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化引起的價(jià)格變化，而剔除由房地產(chǎn)特征等因素改變而引起的價(jià)格變化。 中國(guó)目前公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要是在分層抽樣情況下采用平均值或者加權(quán)平均值的方法編制的。單純采用平均值的方法編制房產(chǎn)價(jià)格指

2、數(shù)忽略了房產(chǎn)屬性特征的變化對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響，即認(rèn)為所有的房產(chǎn)都是同質(zhì)的，具有相同的屬性特征，但由于不同的房產(chǎn)擁有不同的屬性(面積、地段、樓層、房齡、室、廳、衛(wèi)的數(shù)目等)，平均值編制的房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)并不只是反映由時(shí)間變化引起的變化波動(dòng)，因而是有偏的。 特征價(jià)格法是國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)最主要的編制方法之一，它解決了房產(chǎn)異質(zhì)性的問(wèn)題，通過(guò)建立計(jì)量模型，將房地產(chǎn)價(jià)格中特征因素帶來(lái)的影響剔除掉，只反映時(shí)間變化對(duì)住宅房產(chǎn)價(jià)格的影響。因此特征價(jià)格

3、法編制的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)要比平均值方法編制的更為精確、有效。 在閱讀大量國(guó)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，本文比較分析了文獻(xiàn)資料中幾種主要的指數(shù)方法的優(yōu)點(diǎn)和局限性，借鑒國(guó)外比較完善的特征價(jià)格指數(shù)方法，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素，并編制了濟(jì)南住宅房產(chǎn)二手房的價(jià)格指數(shù)，為預(yù)測(cè)濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)提供比較科學(xué)的依據(jù)。 本文有三個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)： 第一、采用濟(jì)南市2006年3月--2007年2月752個(gè)有效樣本，考慮了影響住宅房產(chǎn)價(jià)格的特征因素和

4、區(qū)位因素，利用多元線性回歸模型定量分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建住宅房產(chǎn)特征價(jià)格指數(shù)。相比而言，國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)大多是定性分析特征價(jià)格模型的理論，而很少涉及特征價(jià)格模型的實(shí)證研究，利用特征價(jià)格法構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的文獻(xiàn)更不常見(jiàn)，本文的研究在一定程度上彌補(bǔ)中國(guó)在這方面研究的空白。 第二、由于樣本缺少體現(xiàn)區(qū)位因素的變量，而通過(guò)方差分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是行政區(qū)域還是聚類(lèi)區(qū)域分類(lèi)中不同區(qū)域房產(chǎn)的單位價(jià)格都具有顯著差異，因此可以將區(qū)域因素作

5、為虛擬變量加入特征價(jià)格模型。結(jié)果顯示區(qū)域因素的加入使模型擬合效果有顯著提高。將行政、聚類(lèi)區(qū)域分類(lèi)中不同區(qū)域作為虛擬變量加入特征價(jià)格模型，并分析不同區(qū)域住宅房產(chǎn)的價(jià)格的差異程度，在國(guó)內(nèi)外的文獻(xiàn)中這一分析方法是很少見(jiàn)的。第三、在實(shí)證中利用比較分析方法，對(duì)平均值法、中位數(shù)法、合并數(shù)據(jù)和截面數(shù)據(jù)特征價(jià)格法編制的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究，比較分析不同指數(shù)方法結(jié)果的有效性，這種指數(shù)結(jié)果的實(shí)證分析，國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)是很少涉及的。 通過(guò)實(shí)證研究的比較分析

6、發(fā)現(xiàn)，由于樣本信息的限制，本文中合并數(shù)據(jù)特征價(jià)格模型編制的價(jià)格指數(shù)要比截面數(shù)據(jù)特征價(jià)格模型有效，住宅房產(chǎn)數(shù)量特征(建筑面積、樓層、房齡等)因素對(duì)其價(jià)格的影響要大于虛擬變量(裝修、暖氣狀況等)的影響。不同指數(shù)方法的比較分析不但為中國(guó)房地產(chǎn)特征價(jià)格法的應(yīng)用提供理論依據(jù)，并且有利于建立更為科學(xué)完善的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系。另外通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)指數(shù)方法的不同，也可以使相關(guān)人員意識(shí)到規(guī)范房地產(chǎn)提交資料、建立房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)的重要性，明確中國(guó)房地產(chǎn)