商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的決策評(píng)價(jià)研究.pdf

1、近年來(lái)由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)激烈化以及國(guó)家宏觀政策調(diào)整導(dǎo)致的城市地價(jià)攀升,住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)水平不斷下降,不少綜合體房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以期獲得較大利潤(rùn)。開發(fā)商從住宅開發(fā)到住宅底商開發(fā)到純粹商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),所依賴的經(jīng)驗(yàn)依然是住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn),而商業(yè)地產(chǎn)綜合了商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)兩大行業(yè)的特點(diǎn),涉及到的價(jià)值主體很多,其復(fù)雜性遠(yuǎn)非住宅市場(chǎng)可以比擬。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位雖然在整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中表現(xiàn)形式只是一個(gè)分項(xiàng)工作,卻包含了

2、資金回收模式和開發(fā)技術(shù)等的大部分內(nèi)容,反映了投資方案的主要特征。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)而言,定位起著方向性和綱領(lǐng)性的作用,影響了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展方向和前景。 我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短,相關(guān)的理論研究尚不完備,當(dāng)前的市場(chǎng)定位主要借鑒住宅開發(fā)的定位模式,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)零售業(yè)兩個(gè)領(lǐng)域的特性重視不足,導(dǎo)致市場(chǎng)定位難以起到其應(yīng)有的作用。改變這種狀況一方面需要理論研究的深化,另一方面要在定位程序上加強(qiáng)決策評(píng)價(jià),通過(guò)決策

3、評(píng)價(jià)來(lái)對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選和修正。所以根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在規(guī)律建立商業(yè)項(xiàng)目定位決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一項(xiàng)十分必要的工作。 本文結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況,從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的工作流程入手,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策的指標(biāo)進(jìn)行了尋找、歸納和分類,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。而后系統(tǒng)地介紹了方案評(píng)價(jià)的理論與方法的發(fā)展歷程,詳細(xì)介紹了層次分析法(AHP)和模糊多準(zhǔn)則決策的理論及研究方法,分析了其各自進(jìn)行方案評(píng)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)與不足,從而為建