房地產(chǎn)爛尾樓項(xiàng)目的收購與運(yùn)作.pdf

1、伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，一個(gè)新興行業(yè)——房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)迅速崛起。這個(gè)以固定資產(chǎn)投入為主的行業(yè),在拉動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，使中國大、中、小城市的面貌煥然一新，居民的居住條件得到了前所未有的改善。一片片矗立的樓群，向人們展示著房地產(chǎn)行業(yè)的驕傲，流光溢彩的街區(qū)展示著房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌。展望未來，人們更是充滿了美好的憧憬。在這美好的背后，也有一些不盡如人意的地方，這就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的“爛尾樓”現(xiàn)象。所謂“爛尾樓”項(xiàng)目，通常

2、是指已經(jīng)辦理了建設(shè)用地規(guī)劃、建筑工程規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)合同、建筑施工許可證等手續(xù)，且項(xiàng)目在建設(shè)過程中，因種種原因，無法繼續(xù)施工，停工兩年以上仍舊無法開工的項(xiàng)目。我國爛尾樓項(xiàng)目大體出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代，其規(guī)模伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，其范圍之大幾乎涉及全國各地的一二三線城市。據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)-國家級(jí)的房地產(chǎn)信息與數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年底，北京市久建不完的工程項(xiàng)目160余處；至于上海市，專家估計(jì)有200多個(gè)；武漢市中心

3、城區(qū)共有停（未）建工程約150項(xiàng)，其中停建工程100余項(xiàng)；三亞至今仍有100棟“爛尾樓項(xiàng)目”。爛尾樓項(xiàng)目的形成，不僅影響到開發(fā)商與建設(shè)者，尤其是商品房爛尾，涉及眾多小業(yè)主利益，往往誘發(fā)眾多社會(huì)矛盾，所以地方政府、法院及涉案當(dāng)事人均希望爛尾樓項(xiàng)目能得到圓滿解決。為什么有這么多的“爛尾樓項(xiàng)目”？這些“爛尾樓項(xiàng)目”怎么形成的？如何去整合、收購和運(yùn)作這些“爛尾樓項(xiàng)目”？本文經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)所謂的爛尾樓項(xiàng)目作出界定和分類，從法律、行政和房產(chǎn)商自

4、身等方面，分析爛尾樓項(xiàng)目形成的原因。從城市環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面，闡述了爛尾樓項(xiàng)目對(duì)社會(huì)各方面造成的危害。盡管爛尾樓項(xiàng)目存在很多問題，但它仍然蘊(yùn)藏著很大的商業(yè)機(jī)會(huì)。筆者從爛尾樓項(xiàng)目自身存在的優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率、創(chuàng)造良好的外部環(huán)境、市場(chǎng)需求的變化、國家土地政策的調(diào)整以及政府的積極導(dǎo)向等方面，對(duì)投資爛尾樓項(xiàng)目的價(jià)值優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了全面分析。通過實(shí)例分析，對(duì)收購整合爛尾樓項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)和高額的回報(bào)率進(jìn)行了闡述。雖然投資收購爛尾樓項(xiàng)目有諸多的優(yōu)點(diǎn)，但投資

5、收購爛尾樓項(xiàng)目也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和阻力，本文著重從收購整合項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)、收購項(xiàng)目中存在的可行性風(fēng)險(xiǎn)、重新改建過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)以及在收購運(yùn)作中可能遇到的阻力，較為詳細(xì)的對(duì)投資收購爛尾樓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。在具體如何收購房地產(chǎn)爛尾樓項(xiàng)目中，本文對(duì)收購項(xiàng)目的時(shí)機(jī)及定位，對(duì)標(biāo)的如何進(jìn)行前期調(diào)研，收購前的資金籌劃預(yù)案，收購的財(cái)務(wù)和稅收籌劃，收購的具體方式以及收購過程中應(yīng)該注意的問題提供切實(shí)的方案和意見。并通過調(diào)研的成功實(shí)例，對(duì)收購?fù)顿Y爛尾樓項(xiàng)

6、目進(jìn)行了全面分析。具體講收購爛尾樓項(xiàng)目，首先要成立由專業(yè)技術(shù)人員組成的工作小組，對(duì)欲購項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查研究、全面掌握其真實(shí)情況。其次，要依法收購。使收購程序、文書、步驟、行為等合規(guī)合法、防止出現(xiàn)違法違規(guī)問題。第三對(duì)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量、進(jìn)行全面核實(shí)和實(shí)地勘察，并根據(jù)具體情況和市場(chǎng)需求，做出切實(shí)可行的改建方案，搞好市場(chǎng)策劃等事宜。第四根據(jù)項(xiàng)目類型，實(shí)施收購和整合。第五正確處理債權(quán)債務(wù)問題，預(yù)防和化解各類風(fēng)險(xiǎn)，使收購工作進(jìn)入正常軌