房地產(chǎn)項目收購的法律問題研究

1、1–11房地產(chǎn)項目收購的法律問題研究房地產(chǎn)項目收購也可稱為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。是指一方將其取得的國有土地使用權(quán)和項目所有權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一方的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方所轉(zhuǎn)讓的項目必須符合下列條件：1.已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出資金，并取得土地使用權(quán)證書或者雖未取得土使用權(quán)證書，但當?shù)厝嗣裾蚱涫跈?quán)的部門同意轉(zhuǎn)讓；2.已完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，已支付的土地使用權(quán)出資金不包含在內(nèi)；3.按建設項目法定程序取得了立項、

2、規(guī)劃、施工等手續(xù)。而受讓方只須具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)即可。轉(zhuǎn)受讓雙方應通過簽訂“項目轉(zhuǎn)讓合同”的方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過轉(zhuǎn)受讓雙方的談判，簽訂合同，履行變更備案手續(xù)后，受讓方取得的是完整的、無瑕庇的國有土地使用權(quán)和項目所有權(quán)。受讓方既不承擔已有債務，也無需考慮或有負債。這就是很多受讓方選擇直接轉(zhuǎn)讓方式的理由。但是，應該看到，直接轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)繁瑣、復雜，涉及眾多需變更的事項。另，轉(zhuǎn)受讓雙方還需依稅法規(guī)定繳納一定的契稅、營業(yè)稅和土地增值稅等

3、，轉(zhuǎn)受讓雙方應根據(jù)自身情況和項目現(xiàn)狀，進行轉(zhuǎn)讓方式的選擇。一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律依據(jù)一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（1

4、）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。《公司法》規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)”，“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”。上述法律規(guī)定為“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”提供了充分有力的法律政策支持。

5、二、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方式二、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方式1、通過股權(quán)兼并方式實現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、通過股權(quán)兼并方式實現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3–11公司股東的變更，除依照法律規(guī)定必須公示的情況外，只要經(jīng)過工商部門的變更登記即發(fā)生效力，無須第三方的認可。而土地使用權(quán)的一般轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請、報批等手續(xù)；此外，如果所轉(zhuǎn)讓土地會產(chǎn)生債務，則需通知相關(guān)債務人清理債務。對于項目轉(zhuǎn)讓來說也需履行申請、報批、轉(zhuǎn)讓等程序。雖然有的股權(quán)受讓方為了

6、保險起見，對所受讓的股權(quán)進行公告，告知相關(guān)債權(quán)人申報債權(quán)。這種公告在一定程序上會披露當事人之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但這種公布程序要比經(jīng)政府部門批準的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)小得多，因此以公司股權(quán)變更的方式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)具有顯而易見的保密性。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受的稅收優(yōu)惠政策、股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受的稅收優(yōu)惠政策（1）契稅。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)財政部、國家稅務總局2001年下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)

7、契稅政策的通知》中規(guī)定：企業(yè)在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。（2）土地增值稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。根據(jù)國家財政部、國家稅務總局1995年頒布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》，其中規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)中時

8、，暫免征收土地增值稅。因此在房地產(chǎn)投資中以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是不需要繳納土地增值稅的。（3）營業(yè)稅。營業(yè)稅是對有償提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。我國《營業(yè)稅暫行條例》和實施細則中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須交納營業(yè)稅，但如果以土地使用權(quán)入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用進行合作開發(fā)，享有利潤的分配和承擔投資法律風險，就無須交納營業(yè)稅。綜上所述，從財政部和國家稅務總局的這些規(guī)定中可以看出，

9、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)享有免交部分稅金的優(yōu)惠，土地使用權(quán)、項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比，前者受讓方必須多交相當于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易中心的交易手續(xù)費0.5%，轉(zhuǎn)讓方也須承擔轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅的5%和土地增值稅。稅費節(jié)省。4、該種方式受讓人存在較大風險、該種方式受讓人存在較大風險當事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的實際受讓方可能因為事先未調(diào)查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導致因為土地的瑕