城市爛尾樓處置及預(yù)防的措施

1、城市爛尾樓處置及預(yù)防的措施李健[摘要]通過幾年來對城市“爛尾樓”處置的經(jīng)歷，探討城市“爛尾樓”處置的體會，提出城市“爛尾樓”的處置方法和今后預(yù)防“爛尾樓”產(chǎn)生的措施。[關(guān)鍵詞]爛尾樓；啟動；預(yù)防[中圖分類號]TU746.5[文獻標(biāo)識碼]B[文章編號]1009－0142（2006）02－0084－011 產(chǎn)生的原因及背景我市的停緩建工程和全國的停緩建工程一樣，大部分產(chǎn)生于上世紀 90 年代初期。當(dāng)時，正是我國房地產(chǎn)業(yè)起步及高速發(fā)展時期。同

2、時，也是我國房地產(chǎn)市場剛剛形成，發(fā)展不完善不健康的時期。我市的停緩建工程停工的主要原因大多是由于資金鏈條斷裂，開發(fā)企業(yè)自己力投資，又沒有融資渠道，使工程停工。2 啟動的幾點體會2.1 政府重視是啟動的關(guān)鍵2003 年 5 月，市政府為了加大啟動停緩建工程力度，在沈陽日報上發(fā)表了《沈陽市人民政府關(guān)于限期處置停緩建工程的通告》 ，并公布了首批停緩建工程名單。 《通告》要求凡在我市主要街區(qū)，建設(shè)規(guī)模在 5 000 平方米以上，施工進度超過&#

3、177;0.00 且已投資額超過總投資額的 25%以上，未經(jīng)批準中止建設(shè)連續(xù)滿二年以上的建設(shè)項目都要根據(jù)通告精神啟動，否則，市政府有關(guān)部門要采取有效的措施幫助開發(fā)建設(shè)單位進行處置。同時也給予按期啟動的停緩建工程一定的優(yōu)惠政策。 《通告》發(fā)出后，對全市的停緩建工程開發(fā)建設(shè)單位產(chǎn)生了很大的震動，開發(fā)建設(shè)單位即有了壓力也看到了希望。通過全市的上下努力，全力配合，僅有半年時間，先后有十幾項停緩建工程得以啟動，給我市帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益

4、。2.2 利用法律手段解決債務(wù)糾紛幾乎所有的停緩建工程，都不同程度的存在著債務(wù)糾紛，對于那些債務(wù)連相對簡單，當(dāng)事人愿意通過協(xié)商解決的，最好通過協(xié)商來解決。但是，有相當(dāng)部分的項目債務(wù)當(dāng)事人無法接受通過協(xié)商來解決債務(wù)問題。最后只能通過法律手段解決債務(wù)糾紛。根據(jù)我們處理的體會，大部分項目的債權(quán)人都是銀行或金融投資機構(gòu)，一般都是這些金融機構(gòu)起訴開發(fā)商，法院在做出最終判決后，依法對項目的財產(chǎn)進行合理處置。項目的財產(chǎn)進行合理處置后，項目財產(chǎn)的最終合

5、法所有者才能重新啟動項目，以便完成項目的建設(shè)。2.3 建設(shè)單位的配合非常重要根據(jù)停緩建工程產(chǎn)生的背景，由于當(dāng)時全國許多行業(yè)和部門參加了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，其中除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，還有政府、軍隊、鐵路等單位和部門。在停緩建工程的處理過程中，得到他們的配合是非常重要的。由于涉及這些單位和部門的停緩建工程一般都是國有資產(chǎn)，在處理國有資產(chǎn)問題上，要嚴格地遵守國家、省、市的法律法規(guī)。這些單位和部門的主要導(dǎo)也不愿意涉及這類問題。為了更好地解決這些單位

6、的停緩建工程的啟動工作，市政府派主要領(lǐng)導(dǎo)親自主持協(xié)調(diào)會，分門別類，科學(xué)合理地研究解決問題，并以政府名義下發(fā)會議紀要，以便為妥善處理此種類型的停緩建項目，提供必要的處理依據(jù)，為這些單位和部門的主要領(lǐng)導(dǎo)積極配合項目的啟動打消思想顧慮。2.4 利用必要的市場手段加快啟動有些停緩建工程產(chǎn)權(quán)債務(wù)關(guān)系非常明晰，就是由于沒有資金來源不能重新啟動。對這類停緩建工程，我們盡量采用市場方式運做，達到啟動的目的。一是通過招商引資的方式。各級政府在各類招商引資

7、活動中，都把停緩建工程的啟動做為主要的招商項目進行招商。在招商引資過程中，使項目可以通過合資、合作、出讓等方式獲得資金，使項目從新啟（2）哈爾濱爛尾樓———華風(fēng)國際商城。據(jù)了解，華風(fēng)國際商城位于南崗區(qū)湘江路—贛水路，毗鄰會展中心、高爾夫球場、萬達商貿(mào)廣場，項目 2003 年開始建設(shè)，停工已經(jīng)四年。由于項目擱淺，引發(fā)了開發(fā)商和承建商之間的一系列訴訟和仲裁糾紛。項目建設(shè)規(guī)模 28 余萬平方米。本次拍賣其中的 E 棟 1-25 層，參考價格為

8、 1.948億元。（3）中誠廣場：廣州第一爛尾樓。中誠廣場是廣州當(dāng)年的最大爛尾樓,高 51 層，分 A、B兩塔，總建筑面積達 23 萬平方米，規(guī)劃有 600 多個停車位。1992 年動工，1993 年開始賣樓花，當(dāng)時每平方米售價達到 3 萬港元左右的天價。中誠廣場受亞洲金融風(fēng)暴影響，在1998 年停工爛尾。其時，外墻大概只完成了 8 成，部分外立面掛上了玻璃幕墻。據(jù)說中誠廣場的債務(wù)糾紛錯綜復(fù)雜,涉及 300 多宗債務(wù)官司。2002 年

9、10 月，廣州中院為保護債權(quán)人的合法權(quán)益開始介入項目的盤活工作。北京金貿(mào)國際投資公司和廣州駿鵬置業(yè)公司以 9.24億元成功收購了中誠廣場約 16.5 萬平方米的面積。自此，這座爛尾多年、曾一度險遭拍賣命運的廣州第一爛尾樓終于以“體面”的形式重獲新生。10 多年前耗資 300 萬美元的設(shè)計在今天依然沒有落伍。內(nèi)部建筑寬敞大氣，大堂高近 20 米，凈層高為 3.45 米，此外大堂的采光井、環(huán)行車道、頂樓停機坪等設(shè)計都可以讓中誠廣場現(xiàn)在仍然能

10、在廣州高檔寫字樓中占據(jù)一席之地。（4）溫州中銀大廈：最“腐敗”的爛尾樓。1995 年中旬，中國銀行溫州分行投資 3500 萬元，開工建造中銀大廈。1997 年大樓封頂，但直到 2004 年仍然破敗不堪地“站”在那里。期間，經(jīng)國家有關(guān)質(zhì)量檢查部門的多次檢測，認定大樓主體工程及地下基礎(chǔ)工程均不合格。這是溫州最出名的一棟爛尾樓，共 22 層，高 93 米，占地面積達 5000 多平方米。大樓主體工程現(xiàn)場一片蕭條，在大樓的墻壁和立柱上，醒目的縫

11、隙比比皆是，墻體外面，鋼筋裸露；大樓的承重墻，出現(xiàn)了沉陷現(xiàn)象。據(jù)說該大廈的不合格程度達到 75%。當(dāng)然，人們對該樓記憶最深刻的還是它的“腐敗樓”稱號，由這棟樓帶出了溫州金融系統(tǒng)有史以來最大的一樁腐敗案，涉案金額 3000 多萬元，涉案人員 43 名。溫州市政府根據(jù)專家組的建議，對該樓實施定向爆破拆除。2004 年 5 月 18 日清晨，在 5 聲震耳的悶響之后，溫州中銀大廈在幾秒鐘里灰飛煙滅。風(fēng)傳沒有誰為這個存在嚴重質(zhì)量問題的大樓承擔(dān)責(zé)

12、任，承建人、中介人、決者不是保外就醫(yī)就是取保候?qū)?。作為決策者的中行溫州分行行長被判 13 年有期徒刑，但那是因為涉嫌受賄，似乎跟中銀大廈沒什么直接聯(lián)系。三、爛尾樓的成因及防范1、爛尾樓形成主要有兩種原因一是這樁樓沒有經(jīng)過合法的審批流程，所以可能在選址規(guī)劃、建設(shè)方面是違規(guī)的。有些人有靠山有錢財，無視政府法律法規(guī)，硬要造樓，結(jié)果被判定為違章建筑，即使建筑物造好了也沒有水電氣的配套，這樣的樓就成為爛尾樓了。二是工程款不到位。任何工程都不是資金

13、全部到位才開始動工的，而是資金到位一部分就開工了，結(jié)果，工程造到一定的程度，錢不夠了，房子就不能完工。特別是現(xiàn)在建筑材料漲價厲害，工程建設(shè)超預(yù)算很多，業(yè)主方籌集不到資金，只好不再建造，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風(fēng)吹雨打，成為爛尾樓，最終拍賣。2、解決爛尾樓問題近幾年來，各個城市處置“爛尾樓”的風(fēng)潮越來越高漲，根據(jù)各地不同的情況，各個地方政府出臺了一系列的措施，使當(dāng)?shù)氐摹盃€尾樓”枯木逢春，煥發(fā)出新的生機。政府采取措施對新的房地產(chǎn)項