不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律分析與立法建議.pdf

1、一、研究動(dòng)機(jī) 國(guó)際金融市場(chǎng)上金融產(chǎn)品的豐富以及操作的靈活，在中國(guó)大陸加入WTO后，隨者中國(guó)大陸國(guó)際化腳步的加速而陸續(xù)引入，然而這些金融產(chǎn)品并非絲毫不予修正地全盤引入中國(guó)大陸，受限于中國(guó)大陸對(duì)于金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)內(nèi)容與發(fā)行金融產(chǎn)品的嚴(yán)格限制，擇取此些金融產(chǎn)品的若干特征以適合我國(guó)國(guó)情為中國(guó)大陸所用，是中國(guó)大陸目前實(shí)踐上一些金融產(chǎn)品的特色。惟無論如何，這些新的變化確實(shí)為中國(guó)大陸原本就極其缺乏的投融資渠道增加了更多樣化的選擇。 本議題

2、進(jìn)行研究之時(shí)，正是中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷2003年中國(guó)人民銀行在2003年6月13日發(fā)出的新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等幾個(gè)方面提高了信貸門檻，又再遭遇2005年宏觀調(diào)控的時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)界向來透過向金融機(jī)構(gòu)融資以及以期房交易取得大多數(shù)資金的做法，因這些相繼出臺(tái)的緊縮政策而受到影響，財(cái)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商改采開源節(jié)流的方式度寒冬，而原本自有資金不足需

3、仰賴其他來源的房地產(chǎn)開發(fā)商則紛紛倒閉、遭并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。對(duì)于資金需求量最為龐大且急切的房地產(chǎn)業(yè)來說，經(jīng)過政府多道宏觀調(diào)控的政策后，不具備條件的幾乎被切斷了從金融機(jī)構(gòu)取得資金的可能性，房地產(chǎn)業(yè)者在國(guó)內(nèi)融資渠道不多的情況下又可從何處取得資金?因此借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)更顯重要。引發(fā)了本文的研究動(dòng)機(jī)。 二、研究目的 中國(guó)大陸在改革開放近30年的現(xiàn)在，已經(jīng)逐漸地在國(guó)際問展露經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，這股不容國(guó)際忽視的力量，讓中國(guó)成為了國(guó)際間熱

4、錢流竄的重心國(guó)家之一，隨即而來的是金融商品國(guó)際接軌的議題。承前所述，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè)正逢宏觀調(diào)控等政策緊縮的壓力，如何尋求突破，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)成為了另一個(gè)選項(xiàng)。其中，對(duì)于如何盤活原本流通性就不足的不動(dòng)產(chǎn)，并且同時(shí)取得資金，在國(guó)際問最常見的金融產(chǎn)品莫過于不動(dòng)產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts-REITs)?！八街苯梃b美國(guó)與若干亞洲國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，探悉REITs在中國(guó)大陸實(shí)行的可能性。透過對(duì)于他國(guó)

5、或地區(qū)有關(guān)REITs的規(guī)范、實(shí)踐與問題的了解，探索REITs是否可能成為中國(guó)大陸投融資的另一個(gè)渠道。 國(guó)際問有關(guān)REITs的各該不同規(guī)范，可否全盤為中國(guó)大陸所接受?本文從分析美國(guó)與若干亞洲國(guó)家或地區(qū)的規(guī)范出發(fā)，進(jìn)行法律分析，并從此些國(guó)家或地區(qū)的實(shí)踐中，整理出實(shí)踐上所發(fā)生的問題與REITs在各該國(guó)家或地區(qū)實(shí)踐的整體趨勢(shì)，并借此對(duì)于REITs在中國(guó)大陸應(yīng)該作如何的調(diào)整，以適合我國(guó)國(guó)情?REITs立法的體例應(yīng)該如何?立法內(nèi)容又該有哪

6、些重點(diǎn)?我國(guó)目前現(xiàn)行的法律、法規(guī)是否或者又該作如何的調(diào)整?提出立法完善的建議。此為本文的研究目的。 三、研究方法 本文透過對(duì)于美國(guó)、新加坡、日本、韓國(guó)、中國(guó)香港地區(qū)與臺(tái)灣地區(qū)的REITs法制、實(shí)踐狀況與對(duì)于各國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響等方面，對(duì)REITs于該些國(guó)家或地區(qū)的法制進(jìn)行法律分析與實(shí)踐趨勢(shì)整合。再審視中國(guó)大陸目前與REITs類似的規(guī)范與具體項(xiàng)目的實(shí)踐狀況，試圖比較國(guó)際對(duì)于REITs的有關(guān)原則、規(guī)定與中國(guó)大陸目前類似的法

7、規(guī)間的不同，此些國(guó)家或地區(qū)與我國(guó)具體實(shí)踐項(xiàng)目間的差距與影響。本文從中國(guó)大陸目前的整體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的條件等，探索REITs在中國(guó)大陸實(shí)行的必要性與可能性。本文運(yùn)用了比較分析、實(shí)證研究與歷史分析等方式進(jìn)行研究。 四、研究架構(gòu) 本文總計(jì)8章，然整體思維架構(gòu)上主要分為4部分，分別為：對(duì)于REITs的基本概念與法律關(guān)系的闡釋與說明(第一與第二章)、國(guó)際問有關(guān)REITs的規(guī)范與實(shí)踐狀況(第三至五章)、中國(guó)大陸目前近似REITs的

8、規(guī)范與實(shí)踐狀況(第六章)以及分別從宏觀與微觀角度對(duì)于中國(guó)大陸施行REITs提出立法完善建議(第七與第八章)等。在進(jìn)入本文主題的討論前，筆者認(rèn)為必須先確定可作為REITs運(yùn)用標(biāo)的的“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵，雖然中國(guó)的《物權(quán)法》已于2007年3月16日經(jīng)全國(guó)人大會(huì)議通過，于同年lO月1日施行，然該部法律中并未對(duì)于“不動(dòng)產(chǎn)”的定義有所明文規(guī)定。雖有學(xué)者認(rèn)為<'1>該部法律只注重在實(shí)體物上劃分，而在非實(shí)體物上，除權(quán)利客體外，對(duì)一些虛擬化的物權(quán)(如不動(dòng)產(chǎn)

9、證券化)未作說明，實(shí)際上是忽視了非實(shí)體物作為物權(quán)客體的重要特征。本文認(rèn)為此說可能會(huì)變更物權(quán)整體架構(gòu)，短期并不適宜采行。本文從現(xiàn)行的中國(guó)大陸相關(guān)法律、法規(guī)中整理出不適合成為REITs運(yùn)用標(biāo)的的“不動(dòng)產(chǎn)”內(nèi)容，并據(jù)此開始進(jìn)行第一章不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)基本概述的討論。本文在國(guó)內(nèi)、外文獻(xiàn)數(shù)量有限的情況下，嘗試就不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)的法律構(gòu)造進(jìn)行討論，見解或多未盡周詳，然該章(第二章)的許多內(nèi)容確是筆者堅(jiān)持原創(chuàng)反復(fù)斟酌所成。為了了

10、解國(guó)際或地區(qū)REITs的立法規(guī)范與實(shí)踐，本文選擇了REITs的原始發(fā)展國(guó)家—美國(guó)，亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有代表性的幾個(gè)國(guó)家，新加坡、日本與韓國(guó)，以及中國(guó)香港地區(qū)與臺(tái)灣地區(qū)進(jìn)行法律與實(shí)踐項(xiàng)目的分析與研究，并區(qū)分了成立、運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)管以及退出等幾個(gè)不同的機(jī)制，條理地進(jìn)行評(píng)析、整合與吸納這些國(guó)家或地區(qū)REITs的經(jīng)驗(yàn)，并以之作為中國(guó)大陸發(fā)展REITs的基礎(chǔ)討論架構(gòu)，詳細(xì)內(nèi)容分屬第三至五章。中國(guó)大陸目前已經(jīng)有若干近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)的

11、規(guī)范與實(shí)踐項(xiàng)目，尤其是銀監(jiān)會(huì)公布于2007年3月1日起旌行的《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等兩部法規(guī)，不僅對(duì)于信托業(yè)有重大的影響，甚或?qū)τ诮撇粍?dòng)產(chǎn)投資信托的未來發(fā)展，也將產(chǎn)生重大的變化。本文除了對(duì)近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托的各該規(guī)范進(jìn)行評(píng)析，嘗試尋找此些新政策對(duì)于REITs在中國(guó)大陸發(fā)展所可能產(chǎn)生的影響，并就該些規(guī)定所可能引發(fā)的爭(zhēng)議提出初步建議。不可忽視的是對(duì)于中國(guó)大陸已經(jīng)運(yùn)作的一些實(shí)踐項(xiàng)目的了解，本文并以不動(dòng)產(chǎn)投

12、資信托的若干國(guó)際原則對(duì)于此些實(shí)踐項(xiàng)目進(jìn)行初步的評(píng)析，理解其中的差距。然而不動(dòng)產(chǎn)投資信托有哪些效益與風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)大陸是否有發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托必要性?可行性又如何?在經(jīng)歷過第六章確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)于中國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)與證券市場(chǎng)所能帶來的效益后，本文進(jìn)入了整個(gè)研究主題的核心，從宏觀與微觀兩個(gè)層面提出中國(guó)大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)立法完善的建議，其中宏觀內(nèi)容偏向立法架構(gòu)與相關(guān)理論的探索，微觀內(nèi)容融則側(cè)重架構(gòu)下的細(xì)節(jié)規(guī)范，包括了對(duì)于立法規(guī)范

13、的具體建議內(nèi)容以及對(duì)于其他有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)投資信托倘若進(jìn)行立法后的適用與調(diào)整的建議等。本文認(rèn)為以中國(guó)大陸可作為不動(dòng)產(chǎn)投資信托運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的多元與豐沛，中國(guó)大陸非常具有成為REITs除了美國(guó)、歐洲市場(chǎng)之外的第3大市場(chǎng)的潛力，本文深切期盼中國(guó)大陸能盡速對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托(或者包括不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托等其他屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化之列的產(chǎn)品)進(jìn)行立法，同時(shí)整合調(diào)整目前現(xiàn)行的法律、法規(guī)等，建議尤其應(yīng)該特別側(cè)重對(duì)于投資大眾權(quán)益的保障，當(dāng)然更

14、不可漠視的是完善立法還需有強(qiáng)制的執(zhí)行力的搭配，才能使這個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品在中國(guó)大陸生根、茁壯，為中國(guó)大陸的整體不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)帶來穩(wěn)定的榮景。 五、本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)有關(guān)本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)，如下： 1、深化不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵和外延在前人研究的基礎(chǔ)上，按中國(guó)大陸目前法律與法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)一步明確并且深化不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵和外延，本文認(rèn)為不應(yīng)該含糊籠統(tǒng)地將符合傳統(tǒng)法律規(guī)定的全部不動(dòng)產(chǎn)均

15、含括在內(nèi)，而應(yīng)深化理解可成為不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的具體范圍，將有助于將來立法者更精確地規(guī)范運(yùn)用標(biāo)的的具體內(nèi)容； 2、突破目前多以宏觀層面對(duì)于REITs進(jìn)行討論的情況本文嘗試從現(xiàn)行的中國(guó)大陸法律與相關(guān)規(guī)定出發(fā)，在微觀層面上按組織模式的不同，區(qū)分發(fā)行前、成功發(fā)行后以及終止后等不同的階段，討論各不動(dòng)產(chǎn)投資信托主體間的相關(guān)法律關(guān)系，突破了目前中國(guó)大陸對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托的討論大多以宏觀層面為主的問題； 3、整合美

16、國(guó)與亞洲主要國(guó)家實(shí)施REITs的經(jīng)驗(yàn)整合美國(guó)與亞洲已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托國(guó)家或地區(qū)的規(guī)范與實(shí)踐，對(duì)這些規(guī)范與實(shí)踐進(jìn)行深入討論，尤其重視中國(guó)香港地區(qū)與臺(tái)灣地區(qū)這兩個(gè)地區(qū)實(shí)踐至今所衍生的問題，并在此基礎(chǔ)上提出中國(guó)大陸將來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法的參考建議； 4、評(píng)析新法規(guī)并提出初步建言細(xì)化評(píng)析2007年3月1日正式施行的兩部法規(guī)以及《信托法》，即一般所稱的“一法兩規(guī)”，對(duì)于新規(guī)范的施行所可能發(fā)生的影響提出初步的預(yù)測(cè)以及相關(guān)的建言；

17、 5、對(duì)于REITs的立法提供宏觀與微觀層面的論述與建議對(duì)于將來不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法提供宏觀與微觀等兩種不同層次的論述與建議：宏觀層面，包括對(duì)于中國(guó)大陸擬發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式探索，立法例與立法位階的討論以及架構(gòu)設(shè)計(jì)等；微觀層面，除區(qū)分成立、運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)管以及退出等幾個(gè)不同的機(jī)制，進(jìn)行細(xì)部具體內(nèi)容討論外，并論述現(xiàn)行法律規(guī)定所面對(duì)的適用與調(diào)整等。 以上討論，整合國(guó)際觀察與中國(guó)大陸的現(xiàn)行規(guī)范與實(shí)踐，開展新的討論層面，摒棄抽