這樣投資不動產投資信托基金(reits)就對了_羅志強

1、這樣投資~不動產投資信託基金(REITs)就對了,2,不動產證券化投資信託基金(REITs) 壹、證券化的概念 貳、不動產證券化產品介紹 參、投資REITs 肆、REITs投資風險 伍、證券化訊息,簡 報 大 綱,,壹、證券化的概念,住宅房貸擔保證券(簡稱RMBS)資產擔保證券(簡稱ABS)商業(yè)房貸擔保證券(簡稱CMBS),一、我國的證券化條例法規(guī)架構,5,,,二、證券化之種類,資

2、產證券化(Asset Securitization)是指企業(yè)單位或金融機構將其能產生現金收益的資產加以群組(Pooling) ，重新包裝並轉換為各式各樣的受益證券(Tranching) ，然後發(fā)行證券(Securities) 出售給投資人，以取得資金之過程?！〔粍赢a證券化(Real Estate Securitization) ，乃專指不動產所有權或不動產相關權利之證券化，係將傳統(tǒng)不動產之直接投資轉變?yōu)樽C券投資型態(tài)，以結合不動產市場及

3、資本市場，使不動產的價值由固定的資本型態(tài)轉化為具有流動功能的可投資性證券。,6,,,三、證券化之意義,指創(chuàng)始機構依金融資產證券化條例之規(guī)定，將資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基礎，發(fā)行受益證券或資產基礎證券，以獲取資金之行為。指受託機構依不動產產證券化條例之規(guī)定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。,7,四、證券化的概念--企業(yè)籌資管

4、道,,,8,,,五、證券化與資本市場,,貳、不動產證券化產品介紹,一、不動產證券化制度架構,11,二、不動產證券化之基本概念,,,商用不動產類型,,辦公大樓,,證 券 化,,購物中心,,工業(yè)廠辦,,其 他,,租金收入與資產價值,,受益證券,,,,投資人,,金融機構,,,企業(yè)法人,,個人投資者,共同信託基金,12,三、不動產證券化商品型態(tài),13,6.管理標的資產,4.購買證券價金,2.信託標的資產,7.分配信託利益,受託機構,標的

5、資產所有人,,投資人,,3.受益證券,,不動產管理機構,,,主管機關,,1.核準,標的不動產,5.委任管理標的資產,,,,專家評估,四、不動產資產信託運作架構圖,14,專家評估,投資人1,投資人2,投資人N,,,主管機關,1.核準,2. 支付價金購 買受益證券,3.運用信託資金,6.分配信託利益,,銀行存款,不動產及其相關權利,受益證券,其他經主管機關核準投資或運用之標的,,,,,,,,,,受託機構,,,不動產管理機構,,4

6、.委任管理不動產,,,5.管理運用不動產及基金,,五、不動產投資信託運作架構圖,六、不動產證券化商品規(guī)劃,16,七、不動產證券化之效益,對不動產所有者提高不動產之流動性降低持有風險及財務負擔增加籌措資金管道有效開發(fā)利用不動產對不動產與金融環(huán)境提高整體不動產市場效率提升環(huán)境品質擴大資本市場規(guī)模促進金融商品多元化對投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產投資流動性高風險性低且收益良好,17,八

7、、不動產證券化案例,單位：億元,,參、投資REITs,一、REITs：權益型、抵押權型和混合型,權益型(Equity REITs ) ：指直接經營具收益性不動產之投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產的交易利潤，型態(tài)類似股票。抵押權型( Mortgage REITs) ：乃直接向不動產持有者或經營者放款、或投資於不動產相關的放款債權或證券（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mo

8、rtgage-Backed Security ;CMBS等），收益來源主要為利息收入?；旌托?Hybrid REITs) ：權益型及抵押權型的綜合體，主要投資標的包括不動產本身及抵押放款債權，由基金經理人依照不動產市場景氣及利及利率變動，隨時調整投資比率。,二、投資型與開發(fā)型比較,三、權益型REITs、抵押型REITs、CMBS 、CRE CDO比較,四、我國市場銷售的REITs商品,上市(櫃)掛牌的REITs以不動產證券化商品為投

9、資標的REITs共同基金國內投信公司核準發(fā)行之全球型REITs基金投信投顧公司代理之海外基金,國內REITs比較,全球不動產證券化（REITs)基金,(續(xù)),五、REITs收益特性,抗通膨低風險收益穩(wěn)定 在經濟穩(wěn)定成長的環(huán)境下，租金及地價穩(wěn)定成長，提供REITs穩(wěn)定的現金流、長期相對穩(wěn)定的資本利得，及中長期穩(wěn)定成長的可能,六、投資人的誘因,分享優(yōu)質不動產的收益，且該收益的來源頗為分散投資組合中多一種投資工具，而且提供6

10、%分離課稅的優(yōu)惠無須擔心不動產業(yè)主的信用風險假設風險系數相同時，受益證券的報酬率較高且穩(wěn)定REITs的投資組合內容不易憑空消失,七、投資人的誘因(REITs收益分配及相關稅賦),不動產投資信託基金投資所得依不動產投資信託契約約定應分配之收益，應於會計年度結束後六個月分配投資人的稅賦:配息所得:受託機構分配受益證券所得時，按6%分離課稅扣繳稅款證券交易稅:依不動產證券化條例發(fā)行之受益證券免徵證券交易稅,八、投資不動產管道之比

11、較表,九、報酬率比較,31,「不動產投資信託」大多以可估算且有穩(wěn)定現金流量的不動產為投資或證券化標的，故只要不動產所有者，提供可估算且有穩(wěn)定現金流量的不動產（如辦公大樓、旅館、百貨公司、購物中心）為證券化標的，且其收益可接受，自會有投資人願意投資該受益證券，而使得不動產所有者得以降低持有風險及財務負擔，投資人亦得以投資一風險低及流動性高的金融商品，讓資金運用更有效率，達到不動產所有者及投資人雙贏的局面。,十、不動產所有者及投資人雙贏,,

12、肆、REITS投資風險,一、REITs的價值評估,REITs的整體價值，包含創(chuàng)造收益(income)與長期的資產利得(Capital Gain)評估REITs商品的投資價值的重要指標：不動產的資產(配置、品質)未來增值潛力管理團隊能力(經營能力及財務策略),二、REITs收益變項,REITs的收益率僅屬「預估值」，不同於債券是不保證有固定收益REITs成長動能影響收益率內部成長--所持有的標的物的租金成長及費用控管外部成長

13、--透過財務槓桿,三、REITs投資風險--投資風險揭露,投資風險市場流動性不足風險不動產及不動產相關有價證券受益證券投資期間的變動風險信託財產預期收益不動產及不動產相關有價證券受益證券報酬率管理機構產生的風險融資舉債的風險其他風險,四、REITs風險來源--投資環(huán)境險含風險,總體經濟風險--外部風險利率風險市場風險通貨膨脹風險（購買力風險）個體因素風險--內部風險營運風險財務風險流動性風險,美國RMZ

14、 REITs Index,,五、投資風險評估,信評的等級相同的信評市場的的合理相對報酬動的種類、數量及位置鑑價及工程報告由誰提供承租戶的組合、類型租金收入的集中程度借款上限,,伍、證券化訊息,41,證券化訊息簡介,主管機關(銀行局)http://www.banking.gov.tw/※法令(信託商業(yè)同業(yè)公會)http://www.trust.org.tw/※公開資訊觀測站http://newmops.tse.co