不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)法律問(wèn)題研究——以我國(guó)廉租房REITs為視角.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)是一種采取不動(dòng)產(chǎn)證券化方式進(jìn)行融資的工具，以公司或信托的組織形式，REITs集合投資者的資金，收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)或?yàn)殚_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。廉租房是政府向低收入家庭提供低租金住房保障的制度，是一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域內(nèi)的具體體現(xiàn)。一直以來(lái)，住房保障都是政府的重心工作，廉租房制度則是住房保障體系中的重要環(huán)節(jié)。我國(guó)廉租房制度的實(shí)施需要大量的資金作為保障，而目前廉租房建設(shè)的資金來(lái)源單一且極不穩(wěn)定，截止目前

2、，全國(guó)還有很多城市沒(méi)有實(shí)施廉租住房制度，已經(jīng)實(shí)施的城市，其廉租房也數(shù)量有限、實(shí)施效果差強(qiáng)人意。與此同時(shí)，我國(guó)民間有著充裕的金融資本，卻找不到合適的投資渠道。這一矛盾顯示，REITs模式在我國(guó)的廉租房融資市場(chǎng)能夠有所作為。 在國(guó)外，REITs這一金融工具發(fā)展勢(shì)頭良好，學(xué)者認(rèn)為，通過(guò)REITs方式為中國(guó)的廉租房提供融資，能夠充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金進(jìn)行廉租房建設(shè)，也能減輕政府壓力、盤活財(cái)政資產(chǎn)。廉租房通過(guò)REITs融資，不僅可以緩解廉租房住

3、房建設(shè)的融資困境，同時(shí)，對(duì)于我國(guó)的金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都有積極作用。 但與西方和亞洲鄰國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)存的法律體系還未能出臺(tái)專門針對(duì)REITs的專門規(guī)定，在既有法規(guī)之間，也還存在著這樣或那樣的沖突。當(dāng)前的法學(xué)研究，也僅涉及到REITs的大致立法框架及建議，未深入聯(lián)系到具體的REITs產(chǎn)品并就其相應(yīng)法律關(guān)系進(jìn)行剖析。加之廉租房這一政策性制度雖確立很久，但直至近年對(duì)廉租房建設(shè)的迫切性才取得共識(shí)，其拓寬融資渠道的需要才方始顯現(xiàn)。所

4、以，我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)廉租房REITs融資方式的研究才處于起步階段，對(duì)廉租房REITs法律制度的研究更遠(yuǎn)談不上完善。引入具體的廉租房REITs融資模式以促進(jìn)廉租房建設(shè)，這一要求相當(dāng)迫切，也極具現(xiàn)實(shí)意義，而與其配套的相關(guān)法律問(wèn)題，也需要在目前既有成果的基礎(chǔ)上繼續(xù)深入研究。 本文根據(jù)我國(guó)廉租房建設(shè)的實(shí)際，針對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)中出現(xiàn)的資金困局，結(jié)合既有的REITs研究資料，對(duì)我國(guó)廉租房融資制度創(chuàng)新方面進(jìn)行拓展，通過(guò)對(duì)具體融資方式——廉租

5、房REITs基本理論的探討，將較為抽象的REITs法律制度與廉租房建設(shè)的融資框架相結(jié)合，深入探究了REITs相關(guān)的法律制度，作者借鑒了國(guó)內(nèi)外學(xué)者在廉租房制度和REITs制度方面的相關(guān)論述，在了解REITs運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)其所涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行分析，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，辨析了我國(guó)實(shí)施廉租房REITs制度的現(xiàn)存法律障礙，再借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)廉租房REITs融資的相關(guān)法律進(jìn)行探索，提出了廉租房REITs的合理建議，以使研究具備一定的實(shí)

6、用價(jià)值，能夠?yàn)楫?dāng)前的廉租房建設(shè)REITs融資制度提供參考，同時(shí)也期望能為廉租房REITs制度的進(jìn)一步相關(guān)研究和探索提供有益幫助。 本文以對(duì)REITs法律制度的分析為主線，以我國(guó)廉租房建設(shè)的REITs融資模式為視角，將全文劃分為五個(gè)部分進(jìn)行論述： 導(dǎo)論，文章指出，本文的研究背景是在當(dāng)前引進(jìn)REITS的呼聲較高，而廉租房建設(shè)又缺乏資金的情況下進(jìn)行的，文章將廉租房和REITs進(jìn)行結(jié)合，抓住了需要以REITs融資促進(jìn)廉租房建設(shè)的

7、有利時(shí)機(jī)。接著，文章對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)界和法學(xué)界對(duì)REITs和廉租房融資制度的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，發(fā)掘了發(fā)展廉租房REITs的理論基礎(chǔ)，并進(jìn)一步指出了以廉租房建設(shè)為視角分析REITs法律制度和研究我國(guó)廉租房REITs法律制度的重要意義。說(shuō)明了本文的研究方法為法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)跨學(xué)科研究范式，并梳理了本文的基本研究思路。 第二部分，文章對(duì)REITs和廉租房的概念進(jìn)行了界定，介紹了REITs的歷史演進(jìn)過(guò)程和制度價(jià)值，闡述了我國(guó)廉租房的住房保障性質(zhì)和

8、廉租房建設(shè)的積極意義，根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)客觀存在的廉租房建設(shè)現(xiàn)狀和資金困局，提出引進(jìn)新融資工具的必要性，在此前提下，通過(guò)對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比，文章認(rèn)為，我國(guó)有必要引進(jìn)REITs這一融資工具，并利用其為我國(guó)廉租房建設(shè)服務(wù)，由此闡述了REITs在中國(guó)廉租房建設(shè)中的重要意義，論證了廉租房REITs在我國(guó)已經(jīng)具備相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)可行性條件。 第三部分，文章對(duì)REITs的組織形式、類型選擇進(jìn)行了介紹，從REITs的募集方式到資產(chǎn)管理機(jī)制，從資產(chǎn)投資方向

9、到稅收優(yōu)惠原理等，分析了REITs的運(yùn)作制度，同時(shí)，文章也對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制如資產(chǎn)評(píng)估制度、信用評(píng)級(jí)、增級(jí)制度、信息披露制度、監(jiān)管制度等進(jìn)行分析，并對(duì)其退出機(jī)制作了簡(jiǎn)要介紹。 第四部分，文章根據(jù)我國(guó)實(shí)際狀況，重點(diǎn)分析了我國(guó)在引進(jìn)REITs上所存在的法律制度障礙，主要是：我國(guó)目前還沒(méi)有出臺(tái)專門規(guī)制REITs的制度，也沒(méi)有能代替專門REITs制度對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范的產(chǎn)業(yè)投資基金制度，同時(shí)，由于我國(guó)在信托、證券相關(guān)法律制度上

10、的基礎(chǔ)欠缺，加之我國(guó)沒(méi)有對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行信用評(píng)級(jí)、增級(jí)的傳統(tǒng)，和我國(guó)稅法上對(duì)REITs的非差別性對(duì)待等因素，不利于REITs的設(shè)立和運(yùn)作，從而構(gòu)成了我國(guó)引入和發(fā)展REITs的重要障礙。 最后一部分，文章總結(jié)了相關(guān)內(nèi)容，提出了我國(guó)REITs法律制度的框架，并對(duì)我國(guó)REITs立法的體例選擇和立法層級(jí)進(jìn)行了建議。在此基礎(chǔ)上，文章再?gòu)牧夥縍EITs設(shè)立的選用類型、組織結(jié)構(gòu)、募集方式出發(fā)，就相關(guān)制度的建立提出了自己的建議，在廉租房R

11、EITs的投資主體、投資方向、稅收制度、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制等方面，也提出了我國(guó)廉租房REITs相關(guān)法律制度的設(shè)想。 本文通過(guò)對(duì)所搜集到的REITs制度及廉租房建設(shè)等相關(guān)資料的研究，回顧了研究方法和研究成果，針對(duì)REITs法律制度，形成了自己的研究模式，并將研究著眼點(diǎn)設(shè)定為我國(guó)廉租房REITs這一具體產(chǎn)品，從大處著眼、小處著手，以廉租房REITs為視角，對(duì)REITs法律制度展開(kāi)了論述，其創(chuàng)新點(diǎn)主要在于兩個(gè)方面： 第一：目前，我國(guó)

12、法學(xué)界對(duì)于REITs的研究，僅涉及到REITs的大體立法框架，還沒(méi)有深入聯(lián)系到具體的REITs產(chǎn)品，未就其相應(yīng)法律關(guān)系進(jìn)行深入剖析。本文通過(guò)對(duì)REITs基本法律制度的分析，將其應(yīng)用于廉租房REITs這一具體金融產(chǎn)品，并創(chuàng)造性地提出了相應(yīng)的法律制度建議，是在既有REITs法律研究成果基礎(chǔ)上進(jìn)行深入研究的有益拓展。 第二：考慮到我國(guó)的城市化進(jìn)程，不久后即將面臨對(duì)廉租房的大量需求，所以在當(dāng)前，引入廉租房REITs融資模式、促進(jìn)廉租房建