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文檔簡介
1、,1,房地產(chǎn)投資信托基金,,金融產(chǎn)品中心 2015.03,,2,,,,,,1,2,3,4,5,REITs概況,REITs類型,REITs的運作模式,特性比較,REITs功能,,6,,總結(jié),目錄,房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investmenl Trusts,簡稱REITs),是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種,其以公司或商業(yè)信托投資計劃或者契約的組織形式,通過發(fā)行受益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券),募集不特定的多個投資者的資金,委
2、托專業(yè)投資機構(gòu)投資于房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)以及不同的房地產(chǎn)公司與項目,并將絕大部分投資綜合收益按比例分配給投資者。,3,,REITs概況,2024/3/23,房地產(chǎn)投資信托基金作為一種籌集資金的工具。特點:靈活性和廣泛性。它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利。提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力。優(yōu)點:專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險、流動性高、品種多等,2024/3/23,是一種像股票一樣在大型交易所買賣的證券,
3、主要通過物業(yè)項目或抵押直接投資于房地產(chǎn)。,6,,物業(yè)投資型REITs(equity REITs)物業(yè)投資型REITS指REITs直接投資房地產(chǎn)物業(yè),通過出租房地產(chǎn)獲得收益的REITs。它是REITs中最主要的投資類型,,,,抵押投資REITs(mortage REITs)是指專門購買房地產(chǎn)抵押證券的REITs,其收入來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息,REITs按其投資對象分為三大類型:,混合投資型REITs(hybrid REI
4、Ts)是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托,REITs類型,7,REITs,投資者,房地產(chǎn)項目,基金托管機構(gòu),物業(yè)管理機構(gòu),基金管理機構(gòu),,,,,,,,,,,紅利,投資,管理服務(wù),管理費用,托管服務(wù),托管費用,租金及物業(yè)升值收益,投資,物業(yè)管理,管理費用,投資者,REITs的運作模式,8,特性比較,9,注:抵押型REITs之所以有較穩(wěn)定的收益及較低投資風(fēng)險,是因為在不計違約的假設(shè)情況下。,特性比較,籌資渠道使房地產(chǎn)開發(fā)商及
5、時回籠資金。在房地產(chǎn)開發(fā)階段,當(dāng)工程項同達到預(yù)售條件時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以將該項目委托給房地產(chǎn)投資信托公司,后者通過信托權(quán)益憑證發(fā)售方式向社會投資者募集資金。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可迅速回籠資金,這不但有助于工程項目的全面完成,而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以順利開發(fā)下一個項目,進而推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。,10,REITs功能,,2024/3/23,投資渠道VS股票基金:風(fēng)險小,收益穩(wěn)定;VS債券基金:收益高;VS傳統(tǒng)房地
6、產(chǎn)投資:門檻低,流動性高和風(fēng)險小的優(yōu)勢。具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定的優(yōu)點,因而能廣泛地將社會資金。特別是廣大民眾手中的大量散資金迅速集聚起來,投向房地產(chǎn)業(yè),不僅能大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)資帶來源緊張局面,還可以提高民眾的財產(chǎn)性收入,解決房地產(chǎn)市場被熱炒的問題房地產(chǎn)投資信托基金就能解決這一問題,房地產(chǎn)投資信托基金屬于專家理財,可以有效防止某一資產(chǎn)被瘋狂熱炒,因為這樣的投資同時伴隨著巨大的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金往往分散投資于不同地區(qū)、不同層次的資
7、產(chǎn),有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。,12,,REITs功能,2024/3/23,利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)投資信托基金相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資更易于調(diào)控,由于國家現(xiàn)今調(diào)控措施需要區(qū)分首套房、二套房、三套房,這在具體實沲過程中存在巨大的難度,個人投資者可以通過種種措施逃避監(jiān)管,變?nèi)追?、二套房為首套房,從而使得國家的政策效果大打折扣。而建立房地產(chǎn)投資信托基金后,國家可以只對房地產(chǎn)投資信托基金公司加強監(jiān)管,不必針對個人投資者,可以有效降低監(jiān)管范圍和
8、提高政策效果。,2024/3/23,我國REITs模式的選擇,可供選擇的三種模式。 (1)信托計劃模式。信托制是由信托公司集合多個信托投資客戶的資金而形成的基金(信托計劃),直接或者委托其他機構(gòu)進行PE投資。,2024/3/23,這種模式的優(yōu)勢在于能從結(jié)構(gòu)上確立受托人的資產(chǎn)管理職能,在保證基金的投資和收益分配策略順利實施的同時,有效地保護投資人 (委托人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托計劃上升到房地產(chǎn)基金的層次上,就要克服其在產(chǎn)品
9、設(shè)計上的障礙:一是只具融資性,不具投資性;二是無統(tǒng)一交易平臺,面臨市場流動性問題;三是債權(quán)性質(zhì),使得不能像真正的REITs那樣參與項目的管理和投資決策。,2024/3/23,(2)房地產(chǎn)上市公司模式。這種模式的優(yōu)勢在于:一是障礙少,以現(xiàn)有《公司法》和《證券法》為根本依據(jù);二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營和監(jiān)管實踐提供了豐富的經(jīng)驗;三是這種模式下的基金的股東即為公司股東,回避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突;,2024/3/23,四是
10、國際上有成熟的經(jīng)驗可借鑒這種模式面臨的問題有:一是我國《公司法》所規(guī)定的“公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的50%”對于主要以收購新的房地產(chǎn)項目而實現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個很大障礙;二是面臨著公司制下公司管理與房地產(chǎn)項目管理混雜所容易出現(xiàn)的潛在利潤沖突問題。,2024/3/23,(3)封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。契約型基金又稱為單位信托基金(Unit trust fund),指專門的投資機構(gòu)(銀行和企業(yè))共同出資組建一家基金管理公司
11、,基金管理公司作為委托人通過與受托人簽定"信托契約"的形式發(fā)行受益憑證——"基金單位持有證"來募集社會上的閑散資金。,2024/3/23,這種模式的優(yōu)勢在于:一是可借鑒我國現(xiàn)有的證券投資基金的經(jīng)驗;二是避開公司法對公司對外投資50%限額比例的限制;三是通過基金的結(jié)構(gòu)從而引入對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管與管理。,2024/3/23,這種模式面臨的問題有:一是基金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突;二
12、是缺乏法律依據(jù)。,2024/3/23,我國REITs產(chǎn)品的三種發(fā)展路徑比較,2024/3/23,我國REITs模式所遇到的障礙,股東最高及最低人數(shù)的限制目前并沒有經(jīng)批準(zhǔn)可在證券交易所公開上市的信托產(chǎn)品的先例和《信托法》規(guī)定的單項信托計劃發(fā)行不能超過200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公開上市交易的意義 公司制投資公司投資額不能超過自有資產(chǎn)的50%的限制,2024/3/23,我國《公司法》規(guī)定,公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的
13、50%,對于主要以收購新的房地產(chǎn)項目而實現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個很大障礙 稅收優(yōu)惠REITs 在信托法律關(guān)系及“公司法”框架下可能發(fā)生的雙重征稅問題,2024/3/23,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與結(jié)算制度的障礙目前我國實行的產(chǎn)權(quán)登記制度法律依據(jù)為建設(shè)部2001年實施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》,但其權(quán)屬登記部分關(guān)于信托法律關(guān)系下的產(chǎn)權(quán)登記管理是空白。同時《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中對資產(chǎn)證券化的房產(chǎn)交易面積單位分割、交易登記也是空白
14、,對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作細節(jié)和程序規(guī)定過于粗放,缺乏實際指導(dǎo)意義。無法保證REITs在涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有和轉(zhuǎn)讓的時候擁有明確的法律支持,2024/3/23,無法公開上市的障礙目前公開上市基金的條件都和發(fā)展REITs 有沖突,無法在公開市場平臺募集更多的資金,2024/3/23,我國發(fā)展REITs的背景,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的加大目前房地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險加大,房價有下行趨勢,銀行普遍考慮到風(fēng)險惜貸,為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,需要考慮開展REITs來平
15、衡風(fēng)險與收益的問題.世界不動產(chǎn)證券化的潮流驅(qū)動投資對于間接金融需求轉(zhuǎn)向直接金融需求的改變,2024/3/23,房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)信托的聯(lián)系與區(qū)別,從歷史淵源上看,REITs是在信托的法律關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,是一種特殊類型的信托。 REITs與房地產(chǎn)信托的共同點:1、從內(nèi)在價值取向上看,二者都是代理他人運用資金、管理財產(chǎn),聚集零散資金,實行專業(yè)化運作,組合投資,分散風(fēng)險,為投資者獲得最大收益。,2024/3/23,2、二者活動
16、中的當(dāng)事人都有委托者、受托者和受益者。受托者與委托者之間均有契約關(guān)系;受托者在契約和法律規(guī)定的范圍內(nèi)運用委托者的資金,并對受益者的利益負責(zé)。,2024/3/23,3、二者都有將社會閑散資金集中化、短期資金長期化的特點,能有效運用資金。,2024/3/23,二者的區(qū)別:,1、兩種信托方式的信托財產(chǎn)不同:REITs 的信托財產(chǎn)是通過發(fā)行受益憑證而向社會公眾募集的資金,而房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)是土地或房屋等房地產(chǎn),也可以是通過信托存款等方式收
17、存的信托資金,這是兩者最顯著的區(qū)別。這一區(qū)別也決定了REITs應(yīng)被視為一種獨立的信托方式,而不是房地產(chǎn)信托的一種。,2024/3/23,2、兩種信托方式的委托人不同:REITs 的委托人是房地產(chǎn)投資信托基金公司,是法人機構(gòu),而房地產(chǎn)信托的委托人是土地、房屋或資金的所有者,它既可以是法人,也可以是自然人。,2024/3/23,3、兩種信托方式的直接受益人不同REITs 的受益人是代表全體社會公眾投資者利益的投資信托基金公司(當(dāng)然最終受
18、益者仍為投資者),而房地產(chǎn)信托的受益人則可能是房地產(chǎn)的所有者,也可能是認購受益權(quán)證書或是信托證券的投資者。,2024/3/23,4、投資者投資期限不同:投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品具有短期性,相比之下,REITs則是以長期投資為目的,投資者實際上買的是上市公司股票, REITs 公司沒有贖回股票的壓力。,房地產(chǎn)投資信托基金可以提供一種新型投融資工具,可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,相比發(fā)行股票、債券的籌資渠道,房地產(chǎn)投資信托基金籌資范圍更廣。
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