不動(dòng)產(chǎn)證券化的法律分析.pdf

1、證券化是當(dāng)下國(guó)際金融市場(chǎng)中的一股潮流，它不僅是一個(gè)精巧的融資工具，也是一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散工具。我國(guó)如何在法律制度上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券化作出回應(yīng)，文章分為四個(gè)部分進(jìn)行探討。
　　第一部分研究不動(dòng)產(chǎn)證券化的原理。首先指出不動(dòng)產(chǎn)證券化的原理是物權(quán)的債權(quán)化，不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值以債權(quán)的形式在流通領(lǐng)域得以實(shí)現(xiàn)。然后提出不動(dòng)產(chǎn)證券化的客體為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值權(quán)，即哲學(xué)概念中的物之交換價(jià)值，法學(xué)范疇內(nèi)的擔(dān)保物權(quán)。文章認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值權(quán)在流通領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)是不動(dòng)產(chǎn)的抵

2、押權(quán)突破本身保全性的角色，擺脫附隨于債權(quán)的束縛獨(dú)立地實(shí)現(xiàn)物之交換價(jià)值，即抵押權(quán)的獨(dú)立。最后在前面分析的基礎(chǔ)上給出不動(dòng)產(chǎn)證券化的定義，即不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值權(quán)的有價(jià)證券的實(shí)現(xiàn)。
　　第二部分介紹了以抵押權(quán)獨(dú)立程度的不同介紹不動(dòng)產(chǎn)證券化的具體實(shí)現(xiàn)。即以債權(quán)為中心的非典型不動(dòng)產(chǎn)證券化——住房抵押貸款證券化，以抵押權(quán)為中心的不動(dòng)產(chǎn)證券化——證券式抵押權(quán)和證券式土地債務(wù)。文章認(rèn)為住房抵押貸款證券化抵押權(quán)隨著證券獲得廣義上的、間接的流通，故應(yīng)將其定

3、位在抵押權(quán)流通的初級(jí)形式，納入不動(dòng)產(chǎn)證券化的體系中。
　　第三部分研究了不動(dòng)產(chǎn)證券化具體制度的設(shè)計(jì)要素。文章認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)證券化中，制度的設(shè)計(jì)總要遵循這樣一個(gè)原則，方便交易的同時(shí)也要保障交易的安全。以證券的形式表彰權(quán)利，是為了交易的方便。不動(dòng)產(chǎn)證券化的交易安全，則通過(guò)諸如不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估和保貸比例、登記制度賦予證券公信力和證券持有人的異議權(quán)以及確定抵押權(quán)順位固定原則等不可或缺的要素得以實(shí)現(xiàn)。
　　第四部分是不動(dòng)產(chǎn)證券化在我國(guó)的

4、構(gòu)建方式。對(duì)住房抵押貸款的證券化而言，文章提出通過(guò)政府全資或者控股建立政府主導(dǎo)市場(chǎng)型證券化模式，以信托的方式設(shè)立獨(dú)立的SPV，通過(guò)政府的“暗示擔(dān)?！焙托磐兄贫缺旧淼奶攸c(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)高信用等級(jí)和擬證券化的資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離。而以抵押權(quán)為中心的不動(dòng)產(chǎn)證券化，文章認(rèn)為《物權(quán)法》頒布后，雖然并沒有明文突破抵押權(quán)的附隨性，但是抵押權(quán)成立的登記要件的確立，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初現(xiàn)倪端，不能不說(shuō)是對(duì)發(fā)揮抵押權(quán)的貨幣價(jià)值的有利信號(hào)。但是，若要廣泛的推行不動(dòng)產(chǎn)證券