論小區(qū)車位的歸屬及制度完善.pdf

1、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、私家車保有量的增加,住宅小區(qū)設(shè)置停車場和停車位已經(jīng)非常普遍,而車位供需矛盾以及由此而引發(fā)的權(quán)利歸屬、出租出售和收益分配等,逐漸成為開發(fā)商、物業(yè)管理公司和廣大業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛的焦點問題。
　　為通過明確小區(qū)車位權(quán)屬,完善小區(qū)車位管理制度,達到平衡開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主關(guān)系,解決小區(qū)車位供需、租售等矛盾的目的,筆者主要通過案例收集、國內(nèi)外立法調(diào)研和參考相關(guān)文獻資料的研究方法,對小區(qū)車位制度進行探討。
　

2、　本文主要從三個方面對小區(qū)車位的歸屬及其制度完善進行論述:
　　一、關(guān)于小區(qū)車位歸屬的理論分析
　　小區(qū)車位作為住宅小區(qū)的配套設(shè)施,屬于住宅小區(qū)這一區(qū)分所有建筑物的一部分,因此筆者認為應(yīng)采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論來界定其歸屬。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和構(gòu)成,學界有一元論說、二元論說、新一元論說和三元論說四種學說。就我國物權(quán)法第70條看來,我國物權(quán)立法采用“三元論說”的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。根據(jù)“三元論說”關(guān)于區(qū)分所有建筑物

3、專有部分和公用部分的定義,筆者認為小區(qū)車位具備專有部分關(guān)于構(gòu)造上、使用上和法律上獨立性的三個構(gòu)成要件,可以成為專有所有權(quán)的客體。對于規(guī)劃作停車庫(位)的車位歸屬,學界有約定歸屬說、分攤說、容積率說三種觀點。對于作為人防工程的地下車庫歸屬,學界也存在爭議,主要有國家所有說和業(yè)主共有說兩種觀點。文章對上述車位歸屬觀點一一進行評析,認為其在實踐操作中均存在一定不足。
　　二、小區(qū)車位制度的實證考察
　　筆者結(jié)合《物權(quán)法》和《最高人

4、民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,對小區(qū)車位現(xiàn)實存在的問題進行了探討。筆者認為,由于物權(quán)法的規(guī)定偏于簡單、概況,故實踐中關(guān)于小區(qū)車位可否成為專有所有權(quán)的客體、“首先滿足業(yè)主需要”、車位流轉(zhuǎn)主體、范圍、方式和規(guī)劃等問題爭議較大,小區(qū)車位諸多現(xiàn)實問題難以解決。最高院的解釋對確認小區(qū)車位為專有部分以及關(guān)于首先滿足業(yè)主需要問題進行規(guī)定,提供了具體、統(tǒng)一的判斷標準,但對于車位(庫)流轉(zhuǎn)方式選擇權(quán)、車位流

5、轉(zhuǎn)主體和范圍、車位規(guī)劃等問題,則并未作出規(guī)定。
　　三、關(guān)于完善小區(qū)車位制度的構(gòu)想
　　筆者認為,法律制度的設(shè)計不但要考慮理論科學性,還要考慮現(xiàn)社會的需要性和實踐的可操作性,因此從以下幾方面提出完善小區(qū)車位制度的構(gòu)想:(一)區(qū)分不同類型,確定小區(qū)車位的歸屬。(二)提高法律位階,設(shè)立統(tǒng)一的停車位登記確權(quán)保護制度。(三)完善車位流轉(zhuǎn)制度,明確車位流轉(zhuǎn)主體、方式與范圍。(四)提高房地產(chǎn)規(guī)劃和交易的透明度,保障業(yè)主知情權(quán)和話語權(quán)。(