論小區(qū)停車位及車庫的歸屬.pdf

1、隨著我國居民收入的增長與城市疆域的擴展,汽車日益成為城市居民的代步工具,但是居民小區(qū)停車位的數(shù)量卻嚴重短缺,各種與停車位、車庫有關的糾紛迭起,成為業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的主要原因之一?！段餀喾ā返?4條首次從法律層面,對停車位及車庫的歸屬做出了規(guī)定。但是《物權法》沒有區(qū)分停車位及車庫的不同形式,進行類型化的規(guī)定。文章針對停車位及車庫的權屬爭議,由一個案例引出,對不同形式的停車位及車庫所有權的歸屬進行了探討分析。
　　

2、本文分為三部分,約1.5萬字。
　　第一部分論述了對于停車位及車庫歸屬的分歧:一種意見認為車位、車庫應歸業(yè)主共有。原因在于業(yè)主基于對其所購房屋的專有所有權,而對車位、車庫擁有共有部分持分權,因而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車位、車庫的費用。此種意見是以建筑成本是否分攤作為評判標準。另一種意見認為車位、車庫的歸屬,業(yè)主與開發(fā)商有約定的,按照約定。這種意見認為,車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應當共有,規(guī)定業(yè)主共有很難操作

3、;開發(fā)商是否將建造車位、車庫攤入建筑成本,和商品房銷售價格的高低沒有必然聯(lián)系。此種意見以車位、車庫的獨立性作為評判標準。第二種標準有其合理之處。實踐中多種形式的車位及車庫是否都具備獨立性標準,不能一概而論。
　　第二部分,權屬的認定與容積率標準。是否能夠辦理獨立的權屬證書是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律認定停車位及車庫能否成為專有權標的的標準。辦理獨立權屬證書的前提是停車位及車庫的建筑面積必須有對應的土地使用權份額。根據(jù)以上分析,就地上停車位

4、及車庫而言,計算容積率意味著其建筑面積分攤了地上土地使用權的份額,因此,可以以是否計算容積率為標準來認定停車位及車庫的權屬。而就地下車庫而言,其權屬的確定不以是否計算容積率為標準,只要有合法的地下土地使用權存在,地下車庫也能成為專有權的標的。
　　第三部分通過考察法國、美國、日本以及我國臺灣、澳門地區(qū)等的立法例,探討了對《物權法》第74條中“應當首先滿足業(yè)主需要”、“其他場地”和“約定歸屬”含義的理解。
　　本文區(qū)分停車位及