論住宅小區(qū)的地下停車(chē)位歸屬問(wèn)題.pdf

1、本文所探討的是住宅小區(qū)內(nèi)與地上建筑物相連的、不可分的地下車(chē)庫(kù)（含地下停車(chē)位）的權(quán)利歸屬問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車(chē)保有量激增，很多城市備受道路擁堵、停車(chē)難等都市病的困擾。地面停車(chē)相較地下停車(chē)而言占用面積大，與我國(guó)集約用地的理念不符，因此新建住宅小區(qū)多選擇將停車(chē)位規(guī)劃建設(shè)在地下。
　　《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定是絕大部分開(kāi)發(fā)商取得地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)的合法性基礎(chǔ)，但并沒(méi)有平息業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的地下停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)奪戰(zhàn)，對(duì)小區(qū)停車(chē)難與地下停車(chē)場(chǎng)空

2、置并存的現(xiàn)象也無(wú)明顯改觀。筆者陋見(jiàn)，單純從業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、國(guó)家任何利益一級(jí)出發(fā)，都很難為小區(qū)地下停車(chē)位設(shè)計(jì)出妥善的產(chǎn)權(quán)方案。因此本文擬從四個(gè)方面入手，簡(jiǎn)述地下停車(chē)位包含的復(fù)雜利益，以及如何在各種利益之間找到平衡點(diǎn)，以便更好為小區(qū)地下停車(chē)位的配置及權(quán)利歸屬問(wèn)題設(shè)立章法。
　　本文第一部分與第三部分探討的是住宅小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)及權(quán)屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、原則、規(guī)則。第二部分的篇幅用來(lái)論述我國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)地下停車(chē)位的立法規(guī)定的異同，并作簡(jiǎn)要分析。

3、第四部分則對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的認(rèn)定及行使中存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述。主要觀點(diǎn)是:鑒于地下停車(chē)位的價(jià)值定位和需求多樣化[1]，同時(shí)考慮到開(kāi)發(fā)商的天然強(qiáng)勢(shì)地位，可將地下停車(chē)位應(yīng)“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”并“由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”歸屬的規(guī)定理解為業(yè)主對(duì)地下車(chē)庫(kù)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)，且該種優(yōu)先權(quán)不以“同等條件”為必要，甚至某種程度上為排他性的。即開(kāi)發(fā)商已按照“配置比例”將地下車(chē)庫(kù)處分給業(yè)主后，該地下車(chē)庫(kù)尚余部分也僅能做停車(chē)