土地征收下的土地價值及其實現(xiàn)形式：農(nóng)地價值及產(chǎn)權(quán)主體補償研究.pdf

1、耕地保護和土地利益分配是土地管理政策的重要目標(biāo)和任務(wù)。在城市化、工業(yè)化快速發(fā)展的背景下，耕地的非農(nóng)化趨勢不可阻擋。在目前的土地制度安排下，政府控制著土地資源配置和市場價格，控制著農(nóng)地征收的價格和補償水平。廣大農(nóng)民的土地被低價征收，且缺乏社會保障措施，基本生活受到巨大影響，福利水平降低。大量農(nóng)地價值從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到了城市，變成了地方政府的巨量出讓金收入。在這個利益?zhèn)鬏旀湕l下，土地價值實現(xiàn)了區(qū)域和所有權(quán)主體的轉(zhuǎn)移，這是“三農(nóng)”問題產(chǎn)生的原因之一

2、。 土地征收制度的變革和政策的改革需要在一個土地經(jīng)濟學(xué)的框架之內(nèi)進行深入分析。農(nóng)地是有價值的，這個價值并不僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價值。因為所有權(quán)不能交易的原因，長期以來我們?nèi)藶閴旱土宿r(nóng)地的真實價值。因為缺乏對農(nóng)地所有權(quán)價值的正確認識和對農(nóng)民權(quán)利的足夠尊重，導(dǎo)致了現(xiàn)行征收補償政策出現(xiàn)很多弊端，已經(jīng)不能滿足社會發(fā)展的需要。反之，如果我們能夠?qū)r(nóng)地價值加以定量，那么就可以按照農(nóng)地的這個價值對村集體和農(nóng)民進行對等補償。有了農(nóng)地價值數(shù)量化的參考依據(jù)

3、，我們還可以通過讓失地農(nóng)民參加社會保障、留地安置等形式使農(nóng)地價值得以實現(xiàn)，讓農(nóng)地對于農(nóng)民的效用和功能得以實現(xiàn)，讓農(nóng)民能夠和市民一樣分享社會發(fā)展的成果。這是建設(shè)和諧社會和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的迫切需要，也是實現(xiàn)保護公民財產(chǎn)權(quán)利的社會發(fā)展理念的需要?？傊?，認識、尊重和實現(xiàn)農(nóng)地價值是土地征收補償政策改革和制度變革的基本原則和指引方向。 本文在大量閱讀國內(nèi)外文獻的前提下，主要運用現(xiàn)代地租理論和福利經(jīng)濟學(xué)的方法，采取規(guī)范分析和實證檢驗的路線

4、，對農(nóng)地價值的內(nèi)涵、影響因素、評估、增值及分配、對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體的經(jīng)濟補償進行了探討，并對長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的土地征收制度創(chuàng)新的經(jīng)驗進行了借鑒和分析。本文的主要研究內(nèi)容如下。 第二章全面介紹現(xiàn)代地租理論并對農(nóng)地價值進行重新認識。通過對學(xué)者們關(guān)于地租理論闡述的回顧，提出地租是一種剩余，是使用土地的經(jīng)濟報酬，是對生產(chǎn)要素支付報酬超過獲得該要素的必須支付的最低報酬的部分，是一種生產(chǎn)者剩余，是產(chǎn)品價值扣除支付給其他生產(chǎn)要素成本后剩余的部分

5、?；诂F(xiàn)代西方地租理論的土地價值(價格)理論不僅適用于對城市土地價值的認識，而且適用于對農(nóng)業(yè)土地價值的認識，具有內(nèi)在統(tǒng)一性。運用這種土地價值理論可以對土地稅收、土地征收、土地市場管理、土地批租、土地租賃、土地用途配置等政策的制定提供有力的指導(dǎo)。 第三章全面回顧國內(nèi)外農(nóng)地價值研究現(xiàn)狀并提出農(nóng)地價值評估的理論基礎(chǔ)。在全面回顧國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于農(nóng)地價值研究成果基礎(chǔ)之上，提出農(nóng)地價值的特點：農(nóng)地價值不能完全由農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價值來定量，農(nóng)地價值還受

6、到諸如城市化、投機等多種因素的強烈影響。農(nóng)業(yè)產(chǎn)出價值占農(nóng)地總價值的比例越是在城市化程度高和經(jīng)濟發(fā)達、人口密集的地區(qū)越小，而在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)和城市密度較低的地區(qū)所占比例更大。另外，對影響農(nóng)地價值的因素進行了分析。最后提出農(nóng)地價值的評估方法。 第四章是運用意愿價格法評估農(nóng)地價值，并對土地征收下土地產(chǎn)權(quán)主體的補償水平加以分析。土地征收下的產(chǎn)權(quán)主體補償應(yīng)該以全部價值即農(nóng)地真實價值為依據(jù)。在缺乏產(chǎn)權(quán)交易市場的約束下，試圖借鑒福利經(jīng)濟學(xué)的條件

7、估值方法，在選定調(diào)查區(qū)域、問卷設(shè)計之后，通過實證的手段獲得大量調(diào)查數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析處理，得到農(nóng)地價值的一個定量數(shù)額，并發(fā)現(xiàn)影響農(nóng)地價值的主要因素。將這個農(nóng)地價值的理論數(shù)據(jù)同實地調(diào)查得到的實際發(fā)生的征收補償數(shù)額比對，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的土地征收補償政策嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的利益。 第五章是對城市邊界區(qū)農(nóng)地增值及其影響因素進行分析。在回顧了學(xué)者們關(guān)于城市邊界區(qū)土地增值的觀點之后，提出農(nóng)地增值的三層次分析框架。農(nóng)地增值是社會發(fā)展、技術(shù)進步和城市擴張中不

8、可避免的趨勢。通過經(jīng)濟學(xué)分析，提出人口增長等因素會導(dǎo)致地價持續(xù)增值，為驗證這個理論，利用14個城市的地價面板數(shù)據(jù)進行了實證檢驗。 第六章是全文的一個實證分析，對農(nóng)地價值實現(xiàn)形式和土地征收制度創(chuàng)新問題，運用長三角地區(qū)的實證調(diào)查進行分析。通過對長三角四個城市土地征收補償及相關(guān)政策的實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)正在進行土地補償制度的創(chuàng)新，這種創(chuàng)新的實質(zhì)就是通過豐富的補償形式提高實際補償標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上尊重和實現(xiàn)了農(nóng)地價值，不僅促進了經(jīng)濟快速