洪湖市A土地價值評估研究.pdf

1、土地是人類社會發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質條件，也是一種稀缺和難以替代的資源。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，土地資產(chǎn)和資金在國家、集體、單位和個人之間不斷轉換，在買賣和轉換土地資產(chǎn)時必然面臨一個突出而重要的問題——土地估價。土地估價不僅能調控土地市場供需和反映經(jīng)濟發(fā)展狀況，而且是調整土地市場經(jīng)濟主體之間利益關系的保障。但是，由于我國土地市場，特別是小城鎮(zhèn)土地市場尚未完全發(fā)育，土地估價法規(guī)尚不健全，土地估價技術尚有待提高，因此，在地價評估尤其是小城

2、鎮(zhèn)地價評估中出現(xiàn)了諸多問題和現(xiàn)實困難，影響了估價結果的準確性和科學性。
　　本文在闡述國內外學者對土地價值和土地價值評估等相關理論研究的基礎上，結合小城鎮(zhèn)土地價值評估的發(fā)展現(xiàn)狀，對洪湖市鎮(zhèn)級商業(yè)用地A土地進行地價評估。本文在全面分析A土地基本情況及其地價影響因素的基礎上，綜合考慮各評估方法的適用性與優(yōu)劣，采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法評估A土地價值。在基準地價系數(shù)修正法中，對影響地價的容積率、區(qū)域因素和個別因素分別進行修正。在

3、容積率修正過程中，利用Eviews7計量軟件，采用擬合樣點地價回歸方程方法得到容積率與地價之間關系的函數(shù)，科學地測算出容積率修正系數(shù)。在收益還原法中，選擇市場比較法估算A土地潛在租金價格，成為確定土地純收益這一參數(shù)值的關鍵。采用兩種方法綜合確定還原利率，一定程度上提高了還原利率的精確性。最后，取兩種評估方法的算數(shù)平均值完成對A土地價值的獨立評估，為小城鎮(zhèn)土地價值評估確立規(guī)范有效的評估方法和程序提供借鑒。同時，通過此次評估，獲得相關啟示，