德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價值評價

1、德爾菲法基礎(chǔ)上定量的土地價值評價摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)一級開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的地位越來越重要。但是，在一級土地開發(fā)過程中最常遇到的一個技術(shù)問題――土地價值評價問題，卻一直困擾著從業(yè)者。目前對一級土地開發(fā)中土地地塊的價值評價很難形成一致的結(jié)論，原因有兩方面，一方面是土地價值評價本身涉及的因素很多，有經(jīng)濟的、環(huán)境的、景觀的、交通的、文化的，等等；另一方面是從業(yè)者對土地價值影響因素判斷很不統(tǒng)一，也就是影響因素的數(shù)量不統(tǒng)一；即使在影響因素數(shù)

2、量上統(tǒng)一以后，對各個影響因素對土地價值的影響程度也不統(tǒng)一，所以很難形成一致的土地價值評價結(jié)論。本文給出了一種土地價值評價的方法，可以解決上述的問題。關(guān)鍵詞：土地價值評價德爾菲法影響因素因素勢等勢線中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：引言在一級土地開發(fā)中，經(jīng)常要遇到的一個技術(shù)問題就是土地地塊價值評價問題。也就是說在土地開發(fā)的范圍確定以后，根據(jù)規(guī)劃的要求對開發(fā)范圍進(jìn)行了規(guī)劃，或者根據(jù)規(guī)劃道路，或者根據(jù)二級開發(fā)的方便性，把開發(fā)范

3、圍內(nèi)的土地進(jìn)行了地塊劃分。地塊劃分形成以后，就要對各個地塊的土地價值進(jìn)行評價――到底是哪一塊土地的價值高些，哪一塊土地的價值低些；有了土地價值評價的結(jié)論后，就可以對一級土地開發(fā)的類：內(nèi)部因素和外部因素，前六個因素是內(nèi)部因素，最后一個是內(nèi)部因素。本文認(rèn)為，只有在內(nèi)部因素基本相同的情況下，才有可能對不同地塊進(jìn)行土地價值評價，如果內(nèi)部因素有很大的差異，那么就不具備土地價值評價的基礎(chǔ)。12影響因素對土地價值的影響方式影響因素土地價值影響的方式有

4、兩種，一種是點源狀的輻射方式，一種是線源式的輻射方式。在現(xiàn)實的條件下，影響方式可能是沒有規(guī)律的點源式或線源式輻射，在本文中假設(shè)都是有規(guī)則的輻射方式。具體的說，商業(yè)服務(wù)因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、產(chǎn)業(yè)因素、文化因素一般都是點源式的影響方式，而道路交通因素、景觀因素一般都是線源式的影響方式，當(dāng)然在實際的應(yīng)用中要根據(jù)實際的情況來判斷影響方式。下面分別說明兩種影響方式。13點源式影響方式所謂點源式影響方式就是以某個中心點向四周輻射的方式，類似物理學(xué)上的

5、機械勢能表示方式：在一個地球平面上，存在一座規(guī)則的半徑和高度相等的圓錐體山體，那么圓錐體的表面上等質(zhì)量的物體的勢能和它所在的高度成正比。確定影響因素的中心點作為圓錐體的圓心，以我們考察的距離圓心最遠(yuǎn)的地塊的中心點到圓心的距離為半徑做一個圓錐體，那么該因素對其周邊地塊的價值影響就可以用類似物理勢能的方式描述。借用物理學(xué)的勢能概念，我們稱這個影響因素對地塊的影響為點源因素勢，用圖1表示。把因素勢相等的各點連接起來就形成了等勢線，如圖1所示的