REITs市場風(fēng)險(xiǎn)度量與控制策略研究.pdf

1、作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具,REITs在房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的地位和作用日益提高,運(yùn)用其進(jìn)行投資和融資的市場需求越來越強(qiáng),因此REITs已經(jīng)受到學(xué)術(shù)界與政策決策者的廣泛關(guān)注和高度重視。過去10年全球REITs發(fā)展勢頭迅猛,其總體資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大,其中亞洲REITs成規(guī)模上市后業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異,吸引了廣泛關(guān)注。但自2007年美國次貸危機(jī)起,投資者和監(jiān)管者普遍認(rèn)為REITs風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)加大,其特有的抗跌性和保值性會(huì)逐步弱化,因此REITs發(fā)展勢頭有所

2、降低,這也影響了我國開展REITs的進(jìn)程。同時(shí)由于上市規(guī)模大幅增長以及管理形式的不斷創(chuàng)新等原因,REITs市場風(fēng)險(xiǎn)度量與控制的問題也逐漸顯現(xiàn)出來。這些問題的解決對于我國能否順利開展REITs業(yè)務(wù)具有至關(guān)重要的作用。同時(shí),國內(nèi)外學(xué)者對REITs的研究均主要集中于投資收益和發(fā)展模式兩個(gè)方面,盡管部分研究都涉及了市場風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容,但是這些研究缺少針對性、連續(xù)性,無法提供系統(tǒng)性的解決方案。本文結(jié)合相關(guān)金融理論和金融市場的真實(shí)數(shù)據(jù)對REITs市

3、場風(fēng)險(xiǎn)度量與控制問題進(jìn)行科學(xué)的探索和研究,從而找到問題背后的客觀依據(jù)。這對于構(gòu)建符合中國國情的REITs監(jiān)管體系以及投資者制定正確的REITs投資策略具有著重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　在綜述國內(nèi)外REITs研究現(xiàn)狀基礎(chǔ)上,從各類系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)因素的影響機(jī)制、金融市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論、房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論以及市場風(fēng)險(xiǎn)控制策略等方面進(jìn)行了理論基礎(chǔ)鋪墊,然后通過實(shí)證檢驗(yàn)了REITs具體市場風(fēng)險(xiǎn)度量與控制的問題。本文主要從REITs系統(tǒng)性市場風(fēng)

4、險(xiǎn)期限與程度、REITs金融市場風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)動(dòng)性和波動(dòng)性、REITs房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)度量以及相關(guān)市場風(fēng)險(xiǎn)的控制策略的這四方面來分析,具體內(nèi)容如下:
　　為分析REITs系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的作用期限和影響程度,利用SVAR模型分析了宏觀經(jīng)濟(jì)、利率、通貨膨脹和股市趨勢四個(gè)方面的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)對REITs的影響特征。實(shí)證研究表明:股市趨勢因素和宏觀經(jīng)濟(jì)因素對于REITs有正向影響,其中股市趨勢因素影響大于宏觀經(jīng)濟(jì)因素;通貨膨脹因素和利率因素對于R

5、EITs有負(fù)向影響,但是影響效果很小,這也說明了REITs受貨幣政策影響較小,具有抗通脹特性;各種系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)沖擊效果在三個(gè)周期后趨近平穩(wěn)。這些研究內(nèi)容對于REITs經(jīng)營者控制系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)以及管理規(guī)范的制定有重要的影響意義。
　　為度量REITs金融市場風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)動(dòng)性和波動(dòng)性,首先運(yùn)用MGARCH族DECO模型分析了過去5年香港全部6支REITs與恒生股市的動(dòng)態(tài)協(xié)動(dòng)性關(guān)聯(lián)程度,實(shí)證結(jié)果顯示:次貸危機(jī)期間,香港REITs與恒生股市

6、的協(xié)動(dòng)性有一定幅度升高,但次貸危機(jī)過后,這種協(xié)動(dòng)性迅速回落到低風(fēng)險(xiǎn)證券的水平,這說明香港REITs沒有實(shí)質(zhì)性變化,而只是受到了次貸風(fēng)暴的沖擊。波動(dòng)率方面,為了找到最優(yōu)波動(dòng)率預(yù)測模型,利用GARCH族模型、ARFIMA模型和Markov Switching模型度量了2007-2010年間香港恒生市場3支REIT的波動(dòng)率情況。實(shí)證顯示:(1)以已實(shí)現(xiàn)波動(dòng)率為標(biāo)準(zhǔn),預(yù)測準(zhǔn)確度排序依次為Markov Switching模型、ARFIMA模型和G

7、ARCH族模型;(2)以歷史波動(dòng)率為標(biāo)準(zhǔn),預(yù)測準(zhǔn)確度排序依次為GARCH族模型、Markov Switching模型和ARFIMA模型;(3)REITs波動(dòng)率預(yù)測模型中,長效預(yù)測模型效果更好。通過REITs金融市場風(fēng)險(xiǎn)屬性的確定,可以有效地實(shí)現(xiàn)REITs風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管以及規(guī)劃投資策略。
　　在充分地考慮了房地產(chǎn)租金波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)以及實(shí)際的空置期等房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要影響要素,提出“租售風(fēng)險(xiǎn)值”這一度量房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的核心概念。這一

8、概念可以更加準(zhǔn)確,更加客觀度量REITs房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平,同時(shí)可以有效地預(yù)測未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場走勢變化。這對于REITs的房地產(chǎn)投資計(jì)劃以及現(xiàn)有房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)控制具有重要的價(jià)值。
　　針對REITs系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)、金融市場風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)制定了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略,包括針對系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)期限和風(fēng)險(xiǎn)程度而選擇適應(yīng)的投融資規(guī)劃和時(shí)機(jī);運(yùn)用金融衍生物以及加強(qiáng)信息披露來對沖金融市場變化帶來的協(xié)動(dòng)性影響;運(yùn)用“租售風(fēng)險(xiǎn)值