萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的案例分析.pdf

1、自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)便是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。在行業(yè)高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)期，許多企業(yè)通過(guò)儲(chǔ)備大量土地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷售，獲取了超額利潤(rùn)，同時(shí)也逐漸出現(xiàn)了房?jī)r(jià)攀升過(guò)快，房地產(chǎn)投機(jī)行為嚴(yán)重等問(wèn)題。2010年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品溢價(jià)能力下降，土地紅利消失，行業(yè)整體增長(zhǎng)速度逐漸下滑。因此，過(guò)去重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的諸多問(wèn)題日益突出，包括資金前期投入大、庫(kù)存周轉(zhuǎn)率下降、

2、利潤(rùn)下滑等。面對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)困境，一些房地產(chǎn)企業(yè)逐漸退出，但也有一些企業(yè)，例如萬(wàn)科、綠地等，開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，取得了良好的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，可以有效解決資金沉淀、存貨周轉(zhuǎn)慢、銷售凈利率低、財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義。
　　本文通過(guò)理論探討與典型案例分析相結(jié)合的方法，研究了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的動(dòng)因及績(jī)效，總結(jié)了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成功的經(jīng)驗(yàn)，以期為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒和參考

3、。首先，本文在介紹輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)涵和特點(diǎn)后，具體介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，以及輕、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)比較分析，進(jìn)而闡述房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的動(dòng)因及該研究的理論基礎(chǔ)。在案例分析部分，首先簡(jiǎn)單介紹了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型之前的運(yùn)營(yíng)模式及發(fā)展?fàn)顩r。出于緩解融資壓力、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)等方面的需要，萬(wàn)科從2013年開(kāi)始輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，具體策略包括:采用小股操盤(pán)合作開(kāi)發(fā)模式并建立事業(yè)合伙人制度;與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，實(shí)

4、現(xiàn)業(yè)務(wù)“互聯(lián)網(wǎng)+”;積極開(kāi)拓融資渠道，進(jìn)軍金融行業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化。萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭企業(yè)，具有領(lǐng)先的技術(shù)研發(fā)優(yōu)勢(shì)、成熟的管理體系和強(qiáng)大的品牌實(shí)力，其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程比其他企業(yè)更加順利。本文基于財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的效果進(jìn)行了分析。在財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)方面，公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好，償債能力比較穩(wěn)定，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率上升，并維持了較高的盈利水平，保持了良好的發(fā)展前景。在非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)方面，萬(wàn)科通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

5、，不但改善了其產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，贏得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且促進(jìn)了公司內(nèi)部組織管理的變革，提升了品牌聲譽(yù)。
　　基于以上研究，本文得出結(jié)論:輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型降低了萬(wàn)科的融資成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為公司創(chuàng)造了新的盈利模式和充足的現(xiàn)金流，提升了公司的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型成功為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一些啟示。在實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，首先，要注重輸出自身的品牌和管理模式，利用小股操盤(pán)需要加強(qiáng)對(duì)合作方的管理和整合能力。