城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租法律問(wèn)題研究.pdf

1、近年來(lái)，農(nóng)村人口不斷涌入城市，加之大量的大學(xué)畢業(yè)生步入社會(huì)，租房需求不斷擴(kuò)大，在這種大背景下，房屋租賃糾紛日益增多，而其中，因轉(zhuǎn)租引起的糾紛占有很大比例。但我國(guó)法律中關(guān)于轉(zhuǎn)租問(wèn)題的規(guī)定并不完善，在處理現(xiàn)實(shí)糾紛時(shí)，可操作性不強(qiáng)，基于此本文圍繞房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。
　　本文由四個(gè)部分構(gòu)成，第一部分，分析城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)以及國(guó)內(nèi)外的各種立法模式。就性質(zhì)方面來(lái)講，首先探討了租賃權(quán)的性質(zhì)，介紹并簡(jiǎn)要分析了學(xué)術(shù)界租賃權(quán)債權(quán)說(shuō)、租

2、賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)以及租賃權(quán)物權(quán)說(shuō)三種不同的觀點(diǎn)，筆者贊同租賃權(quán)物權(quán)說(shuō)，同時(shí)，將轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了比較;就立法模式來(lái)講，其他各國(guó)主要包括自由、限制級(jí)區(qū)別主義三種，筆者對(duì)各種模式的利弊進(jìn)行比較分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)于完善我國(guó)立法模式提出了建議。
　　第二部分，城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題，首先討論了轉(zhuǎn)租合同與原租賃合同的關(guān)系，指出原租賃合同在時(shí)間、內(nèi)容及效力方面制約轉(zhuǎn)租合同，同時(shí)轉(zhuǎn)租合同又具有相對(duì)獨(dú)立性;接著從合法轉(zhuǎn)租的成立要件及在三

3、方當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系兩方面分析合法轉(zhuǎn)租的效力;最后分析了違法轉(zhuǎn)租的效力，此為本部分重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，承租人在出租人不同意的情形下出租房屋，本質(zhì)上應(yīng)屬于無(wú)權(quán)處分，在出租人作出明確表示之前，轉(zhuǎn)租合同處于效力不確定狀態(tài)。此外，分析了違法轉(zhuǎn)租對(duì)三方當(dāng)事人的效力及此種轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)行為。
　　第三部分，即城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中相關(guān)主體的合法權(quán)益。該部分探討介紹了出租人、承租人、次承租人三方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利。提出我國(guó)立法可適當(dāng)借鑒國(guó)

4、外立法，增加出租人收取租押金和留置權(quán)制度的規(guī)定，介紹了買賣不破租賃原則并分析其適用的前提條件，同時(shí)對(duì)該原則的完善提出了自己的看法。最后，以《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第17條為基礎(chǔ)，闡述了次承租人代為清償權(quán)、合同解除抗辯權(quán)、追償權(quán)這三項(xiàng)重要的權(quán)利。
　　第四部分，即本文最后一部分，闡述了城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。本部分分析了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征，重點(diǎn)探討了