城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋買賣合同效力探析.pdf

1、“三農(nóng)”問題主要是農(nóng)村土地問題,而宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是農(nóng)村土地問題的重要部分。黨的十八屆三中全會審議并通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！闭厥菍儆诩w經(jīng)營建設(shè)用地,也適用此項(xiàng)政策,宅基地可以流轉(zhuǎn)。我國二元結(jié)構(gòu)體制,導(dǎo)致農(nóng)村房屋和宅基地的所有者分離,農(nóng)村房屋與宅基地相連,農(nóng)村房屋的買賣必然涉及宅基地的流轉(zhuǎn),所以農(nóng)村房屋買賣糾紛已成為當(dāng)前

2、理論界和實(shí)務(wù)界中的熱點(diǎn)問題。尤其在目前經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,房價上漲,農(nóng)民進(jìn)城的情形下,越來越多的城鎮(zhèn)居民選擇購買農(nóng)村房屋。然而,在出現(xiàn)土地升值、巨額拆遷補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)利益時,賣方會在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下,起訴要求確認(rèn)私有房屋買賣合同無效,并要求買房返還房屋。司法實(shí)踐中,法院受理有關(guān)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋糾紛的案件越來越多。而解決這類農(nóng)村房屋買賣問題案件的法律規(guī)定不統(tǒng)一、松散、無體系,甚至同一部法中法條或者不同法中法條之間出現(xiàn)了沖突,導(dǎo)致法院對怎樣理

3、解和運(yùn)用法律規(guī)定,評析城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋買賣合同效力,房屋判歸何方等往往存在爭議。
　　本文從以下幾個部分對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同效力問題進(jìn)行相應(yīng)的分析:
　　第一部分,案情介紹與爭議焦點(diǎn)。該部分首先介紹案情。詳細(xì)的介紹了本文所采用的原告奇某與被告紀(jì)某、衛(wèi)某之間農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛一案的基本情況。然后重點(diǎn)分析了針對該案件爭議的三種觀點(diǎn),初步表明自己支持的觀點(diǎn)。最后,提出本案例存在的爭議焦點(diǎn):奇某與衛(wèi)某的農(nóng)村

4、房屋買賣合同是否有效。
　　第二部分,城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋買賣合同效力爭論的分析。對于該爭論,理論界與實(shí)務(wù)界存在不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為是有效的,有觀點(diǎn)認(rèn)為是有瑕疵的。本文分別對此兩種觀點(diǎn)及其理由進(jìn)行分析,以求獲得對此問題更深的理解,接著筆者對這三種觀點(diǎn)及理由簡要分析和總結(jié),為后文筆者支持城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力有效作出鋪墊。
　　第三部分,分析和結(jié)論。該部分提出筆者的觀點(diǎn):城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)該為有效。并提出

5、認(rèn)定該觀點(diǎn)的具體理由:第一,穩(wěn)妥推動宅基地流轉(zhuǎn)是黨的政策和法律法規(guī)制定的方向。第二,物權(quán)區(qū)分原則為農(nóng)村私有房屋買賣合同效力奠定理論基石。第三,保障農(nóng)民對其農(nóng)村私有房屋所有權(quán)完整性。第四,宅基地的流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致大量農(nóng)民無家可歸。最后,基于本案的分析,筆者展開了思考,提出了一些針對解決本案問題的改進(jìn)意見:第一,分析實(shí)踐中法院對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛的處理。法院在認(rèn)定合同有效的前提下,也應(yīng)該對房屋歸屬問題進(jìn)行分析,根據(jù)目前的政

6、策趨勢和法律法規(guī)的規(guī)定,可以允許宅基地流轉(zhuǎn)。第二,完善我國農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)法律制度。由于法律法規(guī)政策的規(guī)定雜亂且不明確,導(dǎo)致實(shí)踐中審判結(jié)果不一。應(yīng)該對《物權(quán)法》、《土地管理法》等進(jìn)行完善和協(xié)調(diào)。第三,完善農(nóng)村房屋買賣的登記制度。由于登記制度的不完善,影響到農(nóng)村房屋交易秩序和司法審判,應(yīng)該完善農(nóng)村房屋登記制度,為司法審判提供明確的指引,為建立有序的農(nóng)村房屋交易市場提供環(huán)境。第四,獨(dú)立、公平審判。行政權(quán)、行政制度影響司法審判,導(dǎo)致很多錯判和