房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究【開題報(bào)告】

1、畢業(yè)論畢業(yè)論文（文（設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)）開）開題報(bào)題報(bào)告題目：房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究專業(yè)班級(jí)：法學(xué)一、一、選題選題的背景、意的背景、意義（所選課題的歷史背景、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)）房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的背景：租賃關(guān)系的本質(zhì)在于承租人以支付租金為代價(jià)，換取對(duì)租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，我國(guó)改革開放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中的一個(gè)重要的組成部分，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年11月8號(hào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我

2、國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重超5%?？梢姺康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)。在住房制度改革之初，由于我國(guó)的商品房制度才剛剛起步，新建出售的商品房數(shù)量很少，加上人們的權(quán)利意識(shí)也不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)案件數(shù)量并不多，并且往往類型較為單一，多為個(gè)案。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展至今天，房地產(chǎn)糾紛開始大量出現(xiàn)，在民商法案件中的比重逐漸加大，并呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。以深圳兩級(jí)法院所審理的案件為例，不

3、僅在案件數(shù)量上（20032008年深圳市兩級(jí)法院平均每年審結(jié)房地產(chǎn)糾紛一、二審案件20，000余宗）呈逐年遞增的趨勢(shì)，而且案件本身也呈現(xiàn)出類型多元化、法律關(guān)系復(fù)雜、涉及面廣并且往往具有群體性等新的特點(diǎn)。房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃的重要組成部分，也是現(xiàn)實(shí)生活中人們常常遇見的一種租賃方式，而由房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的糾紛在房租租賃糾紛中又占很大的比重。房屋轉(zhuǎn)租中包括二個(gè)不同的法律關(guān)系，涉及到三個(gè)主體，出租人，承租人和次承租人。其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的復(fù)雜，和不明

4、確又決定了其糾紛的產(chǎn)生。為了完善房屋轉(zhuǎn)租制度，明確三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障他們的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為有必要對(duì)房屋轉(zhuǎn)租中幾個(gè)問題進(jìn)行分析和探討。房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的意義：房改總是每年全國(guó)兩會(huì)熱點(diǎn)，今年部分兩會(huì)代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個(gè)住房體系中的作用，進(jìn)一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用，更加強(qiáng)化住房的消費(fèi)性特征。租房是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中不可缺少的一部分，尤其是當(dāng)今人與房矛盾日益激化的力待定說(shuō)和有效說(shuō)三種主張。有效說(shuō)認(rèn)為

5、，租賃合同的內(nèi)容是由承租人支付租金，出租人將租賃物交由承租人使用、收益，承租人將對(duì)租賃物的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)給次承租人享有并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分，因此在無(wú)其他無(wú)效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同有效；效力待定學(xué)說(shuō)認(rèn)為，在未經(jīng)出租人同意的情況下，承租人無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，其轉(zhuǎn)租行為屬擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定的合同；無(wú)效學(xué)說(shuō)認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。德國(guó)1942年《租賃保護(hù)法》放松了對(duì)轉(zhuǎn)租的限制，在出租人無(wú)重要理由而拒絕轉(zhuǎn)租時(shí)

6、，承租人可經(jīng)官署的同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租?！斗▏?guó)民法典》第1717條第1款規(guī)定：承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定者，不在此限。依《奧地利民法典》，如對(duì)于所有人無(wú)害或者契約上未明示地加以禁止的，承租人有轉(zhuǎn)租權(quán)?！兜聡?guó)民法典》第549條第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別是不得將該物轉(zhuǎn)租于他人?！薄度毡久穹ǖ洹返?12條第1項(xiàng)的規(guī)定為：“承租人非有出租人的承諾，不得將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓，或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租?！编嚮?lián)學(xué)者認(rèn)

7、為租賃權(quán)本質(zhì)上仍屬債權(quán)，而處分行為是轉(zhuǎn)讓權(quán)利的行為，因而租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓與屬于民法上對(duì)債權(quán)的處分行為，但轉(zhuǎn)租則系由承租人在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)，在承租人與次承租人之間產(chǎn)生新的租賃債權(quán)關(guān)系，而承租人保留其原有的租賃權(quán)，不涉及物權(quán)或債權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)屬負(fù)擔(dān)行為。民法學(xué)理論認(rèn)為，處分行為以處分人有處分權(quán)為要件，對(duì)于處分行為，無(wú)處分權(quán)而處分權(quán)利標(biāo)的物的，為無(wú)權(quán)處分，對(duì)于負(fù)擔(dān)行為，則不以處分人有處分權(quán)為必要。（二）、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在轉(zhuǎn)

8、租中的運(yùn)用民法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度自拜占庭時(shí)期的羅馬法于租佃關(guān)系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發(fā)展。中國(guó)古代法上也有“應(yīng)典賣倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問東鄰”，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為民法上的一項(xiàng)制度能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持下來(lái)，并被社會(huì)所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當(dāng)性滿足了社會(huì)主體對(duì)一定社會(huì)價(jià)值的追求。而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于房屋租賃場(chǎng)合。關(guān)于次承租人能否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一直是學(xué)界爭(zhēng)論的一個(gè)問題，有的學(xué)者認(rèn)