房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究【開題報告】

1、畢業(yè)論畢業(yè)論文（文（設(shè)計設(shè)計）開）開題報題報告題目：房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究專業(yè)班級：法學(xué)一、一、選題選題的背景、意的背景、意義（所選課題的歷史背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢）房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的背景：租賃關(guān)系的本質(zhì)在于承租人以支付租金為代價，換取對租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，我國改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的中的一個重要的組成部分，根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年11月8號的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我

2、國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重超5%?？梢姺康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)市場繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)。在住房制度改革之初，由于我國的商品房制度才剛剛起步，新建出售的商品房數(shù)量很少，加上人們的權(quán)利意識也不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)案件數(shù)量并不多，并且往往類型較為單一，多為個案。但隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展至今天，房地產(chǎn)糾紛開始大量出現(xiàn)，在民商法案件中的比重逐漸加大，并呈現(xiàn)出新的特點。以深圳兩級法院所審理的案件為例，不

3、僅在案件數(shù)量上（20032008年深圳市兩級法院平均每年審結(jié)房地產(chǎn)糾紛一、二審案件20，000余宗）呈逐年遞增的趨勢，而且案件本身也呈現(xiàn)出類型多元化、法律關(guān)系復(fù)雜、涉及面廣并且往往具有群體性等新的特點。房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃的重要組成部分，也是現(xiàn)實生活中人們常常遇見的一種租賃方式，而由房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的糾紛在房租租賃糾紛中又占很大的比重。房屋轉(zhuǎn)租中包括二個不同的法律關(guān)系，涉及到三個主體，出租人，承租人和次承租人。其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的復(fù)雜，和不明

4、確又決定了其糾紛的產(chǎn)生。為了完善房屋轉(zhuǎn)租制度，明確三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障他們的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為有必要對房屋轉(zhuǎn)租中幾個問題進(jìn)行分析和探討。房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的意義：房改總是每年全國兩會熱點，今年部分兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進(jìn)一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用，更加強(qiáng)化住房的消費性特征。租房是經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中不可缺少的一部分，尤其是當(dāng)今人與房矛盾日益激化的力待定說和有效說三種主張。有效說認(rèn)為

5、，租賃合同的內(nèi)容是由承租人支付租金，出租人將租賃物交由承租人使用、收益，承租人將對租賃物的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)給次承租人享有并不構(gòu)成對租賃物的處分，因此在無其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同有效；效力待定學(xué)說認(rèn)為，在未經(jīng)出租人同意的情況下，承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，其轉(zhuǎn)租行為屬擅自處分他人財產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定的合同；無效學(xué)說認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同無效。德國1942年《租賃保護(hù)法》放松了對轉(zhuǎn)租的限制，在出租人無重要理由而拒絕轉(zhuǎn)租時

6、，承租人可經(jīng)官署的同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租。《法國民法典》第1717條第1款規(guī)定：承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定者，不在此限。依《奧地利民法典》，如對于所有人無害或者契約上未明示地加以禁止的，承租人有轉(zhuǎn)租權(quán)?！兜聡穹ǖ洹返?49條第1項規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別是不得將該物轉(zhuǎn)租于他人?！薄度毡久穹ǖ洹返?12條第1項的規(guī)定為：“承租人非有出租人的承諾，不得將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓，或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租?！编嚮?lián)學(xué)者認(rèn)

7、為租賃權(quán)本質(zhì)上仍屬債權(quán)，而處分行為是轉(zhuǎn)讓權(quán)利的行為，因而租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓與屬于民法上對債權(quán)的處分行為，但轉(zhuǎn)租則系由承租人在租賃物上為次承租人設(shè)定新的租賃權(quán)，在承租人與次承租人之間產(chǎn)生新的租賃債權(quán)關(guān)系，而承租人保留其原有的租賃權(quán)，不涉及物權(quán)或債權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)屬負(fù)擔(dān)行為。民法學(xué)理論認(rèn)為，處分行為以處分人有處分權(quán)為要件，對于處分行為，無處分權(quán)而處分權(quán)利標(biāo)的物的，為無權(quán)處分，對于負(fù)擔(dān)行為，則不以處分人有處分權(quán)為必要。（二）、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在轉(zhuǎn)

8、租中的運用民法上的優(yōu)先購買權(quán)制度自拜占庭時期的羅馬法于租佃關(guān)系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發(fā)展。中國古代法上也有“應(yīng)典賣倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問東鄰”，優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)作為民法上的一項制度能夠長期堅持下來，并被社會所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當(dāng)性滿足了社會主體對一定社會價值的追求。而承租人優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋租賃場合。關(guān)于次承租人能否享有優(yōu)先購買權(quán)，一直是學(xué)界爭論的一個問題，有的學(xué)者認(rèn)