農(nóng)村房屋流轉法律問題研究.pdf

1、當前，隨著中國市場經(jīng)濟體制的確立與發(fā)展，農(nóng)村城市化進程加快，戶籍制度改革不斷推動，城鄉(xiāng)居民流動越來越頻繁。因此，農(nóng)村房屋的買賣、租賃、抵押等流轉現(xiàn)象不斷增加，但相關的法律法規(guī)卻很不完善。因為農(nóng)村房屋牽涉到農(nóng)村宅基地，根據(jù)相關法律，除本集體經(jīng)濟組織成員，其買賣行為被國家所禁止。但在實踐中，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象普遍存在。據(jù)調查，75％農(nóng)村房屋糾紛發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。大量的農(nóng)村房屋糾紛進入司法程序之后，由于認識上的不統(tǒng)一，造成了司

2、法實踐上的困惑。這種狀況不但損害了法律的權威性，而且容易引發(fā)更多的不穩(wěn)定因素：首先，部分買受人無房屋可住。進入司法程序的交易大多發(fā)生在十幾年前，部分買受人在購買房屋后已移居至此，因合同無效而騰退房屋，也就面臨著無房屋可住的困境。其次，可能引發(fā)連環(huán)訴訟。買受人在購買房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至翻建、擴建，訴訟爭議房屋的價值往往高于當初的房屋價值。但在司法實踐中，又很難確定補償數(shù)額。由于補償價格和目前商品房市場的價格相距甚遠，買

3、受方無力購買新的房產(chǎn)，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。認定合同無效的司法導向對大量的農(nóng)村交易行為產(chǎn)生了沖擊，使之一直處于不確定狀態(tài)，可能會引發(fā)新一輪訴訟，其后果則會產(chǎn)生更多不穩(wěn)定因素。 農(nóng)村房屋是否允許流轉，法律性質如何，是當前建設社會主義新農(nóng)村、推進城鄉(xiāng)一體化進程中倍受社會各界關注、爭議較大的一個問題。研究農(nóng)村房屋流轉的法律問題對解決“三農(nóng)”問題具有重要的意義。因此,本文對此問題進行梳理，期望在研究上能有所突破，為理論界和實務界提供一些有

4、益的建議。 第一部分，首先從農(nóng)村房屋的涵義、流轉的主體及方式等基本問題進行闡述；接著簡要地介紹了農(nóng)村房屋流轉的現(xiàn)狀，發(fā)達地區(qū)農(nóng)村房屋流轉比較活躍，而偏遠地區(qū)的農(nóng)村房屋大量閑置；最后，列舉出針對農(nóng)村房屋流轉的不同態(tài)度，有的積極贊成，有的卻極力反對。第二部分，主要詳細闡述了國家的政策導向和部分地區(qū)的實踐做法，尤其對成都和天津的做法進行了詳細介紹。第三部分，從完善房屋登記制度，允許農(nóng)民對宅基地和房屋進行流轉和規(guī)范農(nóng)村房屋流轉行為等三個