試論車位、車庫的權(quán)利歸屬.pdf

1、車位是指停車的地方，包括露天場所及室內(nèi)場所。車庫，是指由開發(fā)商專門修建的，為小區(qū)業(yè)主停放車輛服務(wù)的產(chǎn)所。它隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間，以存放車輛為目的的附屬建筑物?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售，附贈(zèng)或出租等方式約定，占用業(yè)主共有道路或其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定規(guī)定業(yè)主有權(quán)使用車庫，可以與開發(fā)商通過協(xié)商來解決車庫的所有權(quán)，保護(hù)自己的

2、合法利益，但是該規(guī)定未充分考慮開發(fā)商與業(yè)主的不平等地位；另外根據(jù)法條規(guī)定，開發(fā)商與業(yè)主約定車位、車庫的歸屬，雙方約定需要雙方有權(quán)約定，具備約定的權(quán)力基礎(chǔ)，而車位、車庫所有權(quán)都沒有確定，雙方約定的權(quán)利基礎(chǔ)沒有。最后，眾多的業(yè)主分別和開發(fā)商約定，可能會(huì)出現(xiàn)約定不一致的情況。所以問題的最終解決還是要回歸到權(quán)利歸屬的問題上來。
　　本文正是基于這一背景而展開深入的研究，本文第一部分首先從車位、車庫性質(zhì)著手，詳細(xì)分析車位、車庫的類別，探討車

3、位、車庫的性質(zhì)問題；第二部分開始論述車位、車庫的權(quán)利歸屬，現(xiàn)實(shí)生活情況復(fù)雜，本文力求方方面面俱到，詳細(xì)分析地面車位、獨(dú)立車庫、建筑物首層架空層車位、屋頂平臺(tái)車位和利用人防工程改造而成的車位、車庫這五種特殊情況，探討如何解決它們的歸屬問題；在實(shí)踐中還存在車位、車庫的成本是否攤?cè)胱≌拈_發(fā)成本，如果攤?cè)胱≌拈_發(fā)成本，銷售價(jià)格是不是應(yīng)該提高，車位所有權(quán)歸業(yè)主，不過不攤?cè)胱≌拈_發(fā)成本，如何協(xié)調(diào)開發(fā)商和業(yè)主的矛盾，達(dá)到共贏。車位、車庫的成本分

4、攤到建筑成本里面有沒有可操作性，能否兼顧業(yè)主的合法權(quán)益，這些都將是本文要詳細(xì)論述的問題。本文第三部分是對(duì)我國《物權(quán)法》第74條的一點(diǎn)思考，我國《物權(quán)法》第74條為車位、車庫糾紛的處理提供了相應(yīng)的法律依據(jù)，但這一規(guī)則存在瑕疵。在實(shí)際的生活中會(huì)出現(xiàn)很多特例，在車位、車庫的權(quán)利歸屬上，開發(fā)商和業(yè)主的利益是對(duì)立的，物權(quán)法規(guī)定的約定規(guī)則本身存在著不完善的地方，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。“首先滿足業(yè)主需要”是不是真正滿足了業(yè)主的需要，而不僅僅是給廣大的