我國(guó)“樓花按揭”現(xiàn)象的法律分析.pdf

1、樓花按揭是英美法系國(guó)家和地區(qū)的一種融資購(gòu)樓方式。其突出特點(diǎn)就是購(gòu)房人以在建的預(yù)購(gòu)商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款，又稱期房按揭。該購(gòu)樓方式在20世紀(jì)90年代初由香港傳入我國(guó)大陸，對(duì)繁榮我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用。但到目前為止，我國(guó)立法并沒有明確規(guī)定這一制度，理論上對(duì)我國(guó)“樓花按揭”現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)也是眾說(shuō)紛紜。社會(huì)對(duì)于樓花按揭制度本身的引入有著極大的熱情和需求，考慮到內(nèi)地的大陸法系淵源，因此引入和按揭制度頗為相似的讓與擔(dān)保制度就成為解決問(wèn)題

2、的最佳方案。 本文除導(dǎo)言外共分四章。 導(dǎo)言部分簡(jiǎn)要介紹了本文的選題背景和對(duì)期房按揭制度進(jìn)行研究的意義。 第一章闡述按揭制度的沿革，包括兩大部分。 第一部分主要介紹了英國(guó)的mortgage。通過(guò)分析考查按揭的詞源和英國(guó)關(guān)于mortgage的定義，指出按揭是起源于英國(guó)法的擔(dān)保方式。從mortgage發(fā)展的縱向角度，介紹了英國(guó)早期的mortgage，衡平法上的mortgage和現(xiàn)代英國(guó)法中mortgage。

3、 第二部分將重點(diǎn)轉(zhuǎn)到香港法中。通過(guò)對(duì)香港法中的按揭和抵押制度的比較，區(qū)別了香港的廣義按揭和狹義按揭。其次指出香港創(chuàng)造性地將按揭制度運(yùn)用于香港的房地產(chǎn)業(yè)，正是由于香港的創(chuàng)造性之舉，香港的房地產(chǎn)業(yè)才得以快速發(fā)展。分析指出：香港現(xiàn)行的房地產(chǎn)按揭僅有公義式按揭，論文也進(jìn)一步對(duì)香港公義式按揭(樓花按揭)的產(chǎn)生，成立要件和效力進(jìn)行了分析。 第二章對(duì)樓花按揭制度進(jìn)行法理分析。從樓花按揭制度的概念、樓花按揭制度的功能、樓花按揭制度的法律關(guān)系

4、、樓花按揭制度的性質(zhì)四個(gè)方面詳細(xì)分析了樓花按揭制度的特征。 第三章闡述了我國(guó)內(nèi)地的“樓花按揭”現(xiàn)象。 首先考察內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象之發(fā)端，指出“樓花按揭”出現(xiàn)在我國(guó)實(shí)踐操作中的原因，并明確我國(guó)內(nèi)地的并沒有樓花按揭制度，實(shí)踐操作中出現(xiàn)的“樓花按揭”現(xiàn)象是在我國(guó)現(xiàn)存的物權(quán)法律體系當(dāng)中的多種法律關(guān)系的混和形態(tài)。是當(dāng)事人通過(guò)契約自由，充分運(yùn)用質(zhì)押、保證、回購(gòu)等多種制度工具，將不動(dòng)產(chǎn)買賣、貸款、權(quán)利質(zhì)押緊密結(jié)合而創(chuàng)設(shè)的一種交易方式

5、，而非一種單一的擔(dān)保物權(quán)類型。 其次，在此基礎(chǔ)上論文介紹了內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象中出現(xiàn)的一些做法，包括操作流程的介紹和內(nèi)地“樓花按揭”合同的主要內(nèi)容。 在本章末節(jié)，通過(guò)分析各種學(xué)說(shuō)，再次對(duì)內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象進(jìn)行了詳細(xì)的分析，證明了之前提到的“樓花按揭”現(xiàn)象是多種法律關(guān)系的混和形態(tài)，而非一種樓花按揭制度。 第四章圍繞如何規(guī)范我國(guó)內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象進(jìn)行了論述。 首先從“樓花按揭”現(xiàn)象本身和社會(huì)需求的角度指出

6、了規(guī)范內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象的必要性。規(guī)范內(nèi)地“樓花按揭”現(xiàn)象面臨著制度選擇的問(wèn)題，是直接引入樓花按揭制度還是引入和按揭制度相似的讓與擔(dān)保制度?為了保持我國(guó)擔(dān)保法和物權(quán)法的大陸法系之傳統(tǒng)，并使其與國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的立法接軌，作者認(rèn)為引入讓與擔(dān)保制度有一定的優(yōu)勢(shì)。 在論文最后，通過(guò)簡(jiǎn)要介紹讓與擔(dān)保制度，對(duì)引入讓與擔(dān)保制度來(lái)規(guī)范我國(guó)“樓花按揭”現(xiàn)象的種種優(yōu)越性進(jìn)行了詳細(xì)闡述。當(dāng)然，任何一項(xiàng)性制度的引進(jìn)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)和障礙，如何克服制度本身帶