我國(guó)商品房按揭的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范.pdf

1、近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度的改革，我國(guó)大陸采取了低利率、積極的個(gè)人住房信貸、增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信貸等政策措施，大大推動(dòng)了我國(guó)商品房按揭制度的大規(guī)模發(fā)展。在按揭制度中，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和銀行三方主體實(shí)現(xiàn)了共贏：作為開(kāi)發(fā)商，提供按揭成為其樓盤(pán)促銷(xiāo)的重要手段，而作為銀行又能降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)。但是按揭制度其法律關(guān)系復(fù)雜，運(yùn)作中也存在著諸多的風(fēng)險(xiǎn)和不合理之處。而且在實(shí)踐中，人們對(duì)于按揭一詞早已十分熟悉，但對(duì)其內(nèi)在特征和原理卻知之甚少，按揭貸款在表面上是一

2、種共贏的模式，貸款雖然同時(shí)受到了銀行、房產(chǎn)商和購(gòu)房人的青睞，但真正實(shí)踐起來(lái)卻麻煩不斷。究其原因，主要是由于我國(guó)按揭貸款實(shí)踐存在法律混亂甚至無(wú)法可依的局面。目前，對(duì)按揭行為僅在現(xiàn)有擔(dān)保物權(quán)框架體系內(nèi)進(jìn)行規(guī)制，導(dǎo)致了按揭各方主體所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在橫向上不平衡，縱向上也存在或輕或重的問(wèn)題，這也就直接導(dǎo)致了司法實(shí)踐中按揭產(chǎn)生的糾紛不斷出現(xiàn)，同時(shí)法律法規(guī)的雜亂也導(dǎo)致了各地區(qū)司法實(shí)踐中遵循的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的不同。以上種種事由嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和房地

3、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展。
　　筆者主要是通過(guò)對(duì)我國(guó)大陸商品房按揭法律制度的實(shí)證分析，對(duì)商品房按揭的法律問(wèn)題進(jìn)行一個(gè)比較全面的梳理，并結(jié)合其它國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行比較分析，從理論上探討按揭制度各個(gè)具體方面的合理性及缺陷，并在此基礎(chǔ)上提出構(gòu)建我國(guó)按揭法律制度的立法建議，本論文將分四章對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行闡述：
　　第一章，緒論部分。主要對(duì)文章選題背景和國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀作出文獻(xiàn)綜述，對(duì)按揭制度的國(guó)內(nèi)外研究初步形成一個(gè)總體認(rèn)識(shí)。
　

4、　第二章，為對(duì)商品房按揭制度基本理論的概述。分析了按揭制度的起源，主要闡述了按揭在英美的發(fā)展軌跡，并從比較法的角度對(duì)香港和大陸的按揭作了對(duì)比性研究，并對(duì)我國(guó)按揭的法律性質(zhì)發(fā)表了自己的看法。后半部分主要對(duì)我國(guó)按揭中存在的各方法律關(guān)系進(jìn)行了分析闡述。
　　第三章，主要討論了我國(guó)商品房按揭的風(fēng)險(xiǎn)根源，并從按揭人、銀行、開(kāi)發(fā)商三大主體的自身角度出發(fā)對(duì)現(xiàn)存制度下的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)分析闡述，包含了購(gòu)房合同方面、保險(xiǎn)方面以及抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)等方面