商品房買賣法律風(fēng)險防范及規(guī)避

1、商品房銷售的基本法律知識及風(fēng)險規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房銷售，首先應(yīng)當(dāng)具備五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》。第一、土地局頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》，是證明土地合法使用者已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。購房者會審查《國有土地使用權(quán)證》上土地使用者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱是否一致，是否有土地使用權(quán)抵押登記記錄，該土地使用權(quán)的年

2、限等等。第二、城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、使用土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非用非法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。常所說的辦理銀行按揭）→《商品房買賣合同》簽訂之日起30日內(nèi)到房屋管理局登記備案→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證（初始登記）→辦

3、理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。（四）法律禁止或限制的商品房銷售方式（四）法律禁止或限制的商品房銷售方式1、反本銷售方式或變相反本銷售方式。、反本銷售方式或變相反本銷售方式?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房?！狈当句N售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買守人返還購房款的方式銷售商品房的行為。主要表現(xiàn)為開發(fā)商在廣告中宣傳購房者入住后一定時期

4、內(nèi)向購房者返還購房款。在購房者看來，這種銷售方式即可以獲得一套商品房，又可以在將來的一定時期內(nèi)收回自己的購房款。開放商采取這樣的銷售方式，無非是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，商品房銷售不理想，為了引起購房者的注意而采取的方式。其后果常常是開發(fā)商的承諾兌現(xiàn)不了，又無力妥善解決由此帶來的后續(xù)問題，侵犯購房者利益，引發(fā)購房者的集體上訪事件。這對開發(fā)商極其不利。2、售后包租銷售方式或租售后包租銷售的方式。、售后包租銷售方式或租售后包租銷售的方式。根據(jù)《商品