論預(yù)告登記——兼論我國(guó)商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)的防范.pdf

1、論預(yù)告登記—兼論我國(guó)商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)防范1論預(yù)告登記論預(yù)告登記————兼論我國(guó)商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)的防范兼論我國(guó)商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)的防范內(nèi)容摘要預(yù)告登記制度發(fā)端于普魯士法，是不動(dòng)產(chǎn)登記法上一項(xiàng)重要的制度，其主要目的在于通過預(yù)告登記，保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)在將來得到實(shí)現(xiàn)。2007年10月1日開始施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條對(duì)預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。本文從預(yù)告登記制度基本理論研究入手，提出預(yù)告登記現(xiàn)存的不足之處和改進(jìn)的意見。同

2、時(shí)對(duì)預(yù)告登記和預(yù)售合同登記備案制度進(jìn)行比較，從實(shí)踐層面對(duì)預(yù)告登記的構(gòu)建和完善提出建議。本文分成五部分，主要內(nèi)容如下：第一部分是對(duì)預(yù)告登記制度的概述，主要介紹預(yù)告登記的概念、相關(guān)概念的比較以及預(yù)告登記的性質(zhì)。首先，本文介紹了學(xué)者對(duì)預(yù)告登記的定義，并提出筆者自己的觀點(diǎn)；其次，本文對(duì)本登記、異議登記、預(yù)告登記等概念進(jìn)行了比較、辨析，以明確預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)登記法體系中的地位；最后，筆者認(rèn)為經(jīng)預(yù)告登記后權(quán)利的性質(zhì)為“特殊債權(quán)”。第二部分介紹了預(yù)告

3、登記如何發(fā)生，主要包括預(yù)告登記的適用范圍和發(fā)生的條件。通過與德、日及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法比較，本文提出應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍，以更好的適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本部分第二節(jié)主要論述了預(yù)告登記的發(fā)生條件，包括預(yù)告登記的要件以及申請(qǐng)人兩個(gè)部分。筆者認(rèn)為，在當(dāng)事人雙方已有約定共同申請(qǐng)預(yù)告登記的情況下，如果一方當(dāng)事人不履行約定，另一方可以依約單獨(dú)進(jìn)行預(yù)告登記的申請(qǐng)。第三部分主要闡述了制度的核心，預(yù)告登記的效力問題。筆者通過與德、日、瑞、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)比

4、較立法研究，指出了我國(guó)預(yù)告登記制度在效力上的不足，特別是對(duì)中間處分行為并未采取相對(duì)無效的立場(chǎng)，并由此導(dǎo)致了預(yù)告登記順位效力的缺失。我國(guó)應(yīng)當(dāng)對(duì)中間處分行為采相對(duì)無效之立場(chǎng)，并對(duì)預(yù)告登記保全順位的論預(yù)告登記—兼論我國(guó)商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)防范3ThesecondpartincludingtheextentofapplicationoccurrenceconditionsoftheadvanceparingwithlegislationofGer

5、menJapanSwitzerlTaiwanProvincethisarticleproposedthatweshouldovercomethelimitationsofeffectivenessoftheadvanceannouncement.Thethirdpartexpoundthekeyproblemoftheadvanceregistration:thelegaleffectofthesystem.Thearticleprop

6、osedthatournationsadvanceregistrationisinsufficientinthelegaleffect.Theadvanceregistrationshouldenfceitsfcesofrightguarantyderguarantyprotectionfrombankruptcy.Thefthpartisbasedontheresearchofadvanceregistrationinpractice

7、.Thearticledistinguishedadvanceregistrationwiththecommercialhousingpresellingcontractregistrtion.Throughvalueanalysiswefoundoutthedifferencebetweentwosystems.thearticlesuggestthatUnderthepresentlegalsysteminChinathereale

8、stateadvancesalecontractregistrtionistoplaytheleadingroletheadvanceregistrationthesupplementaryone.Thefifthpartisfinalpartthispartwilldiscusshowtodeveloptheadvanceregistrtion.Itneedtoimprovethelegaleffectexptheapplicable

9、rangeextensionthetimelimit.KeyKeyKeyKeywdswdswdswds：AdvanceregistrationAdvanceregistrationAdvanceregistrationAdvanceregistration；EffectivenessEffectivenessEffectivenessEffectivenessofofofofthethethetheRegistrationRegistr

10、ationRegistrationRegistration；CommercialCommercialCommercialCommercialHousingHousingHousingHousingPresellingPresellingPresellingPresellingContractContractContractContractRegistrationRegistrationRegistrationRegistration；L