商品房預售之預告登記制度研究.pdf

1、商品房預售制度自90年代初期引入我國后，對于推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用，但商品房預售所具有的不同于一般現(xiàn)房買賣的特征，也給預購人帶來了較大的風險，因此在商品房銷售中，預告登記現(xiàn)象普遍存在。由于在商品房預售中此時商品房尚未建成，預售人與預購人之間不可能產(chǎn)生現(xiàn)實的該房屋的物權(quán)變動，那么如何更好地保護預購人的利益，有效地限制預售人的處分權(quán)，防止其“一房二賣”，并使第三人從有效途徑知悉商品房的現(xiàn)狀，預告登記為這一切提供了可能性

2、保障，所謂的預告登記制度是指在進行本登記所需要的條件還不完全具備的情況下，為了保全不動產(chǎn)物權(quán)的變動請求權(quán)或者是本登記的順位而進行的登記。在預告登記出現(xiàn)以前，我國也有類似相關(guān)的制度，例如商品房預售合同登記備案制度，但是由于該制度更多的是為了加強政府對商品房預售的監(jiān)管，不具有民法的屬性，在具體實踐中也不能發(fā)揮平衡交易當事人利益的作用，預告登記制度從保護交易弱者的角度出發(fā)，兼顧其他當事人的利益，賦予債權(quán)以物權(quán)的法律效力，實現(xiàn)了交易當事人之間利

3、益的平衡，保護了交易的安全。本文在論述商品房預售之預告登記制度研究中，主要用到實證分析方法、比較分析方法和個案分析方法等，同時還采用了解析學的一些理論，旨在從商品房預售中預告登記制度的基本情況，目前存在的問題，國內(nèi)外的立法比較，以及借鑒、適用等方面上加以分析，系統(tǒng)地闡述商品房預售中預告登記制度存在的主要問題和完善方式，并對我國目前相關(guān)立法的適用提出了參考意見。
　　本文共分三個部分:
　　第一部分主要從預告登記的概述入手，講

4、述了預告登記制度的概念、歷史沿革，物權(quán)變動模式下的預告登記和商品房預售的關(guān)系，預告登記制度在商品房預售中的價值，以及目前我國在商品房預售中預告登記的現(xiàn)狀和存在的主要問題。
　　第二部分主要是對不同國家和地區(qū)之間的立法和學術(shù)方面的比較，比較的主要角度選擇了商品房預售中預告登記的發(fā)生要件方面、保全權(quán)利效力方面、登記機關(guān)的審查方式方面和請求權(quán)的范圍方面。比較的這四個角度也是目前我國預告登記制度中問題比較突出的地方，通過對中外同一問題在立