商品房預(yù)售中的登記管理問題研究.pdf

1、近年來，商品房市場(chǎng)日益發(fā)展，在商品房銷售中期房交易占了很大的份額，由于購(gòu)房人專業(yè)知識(shí)欠缺以及少數(shù)開發(fā)商蓄意亂為，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，造成期房交易中開發(fā)商“一房數(shù)賣”的糾紛增加。一般認(rèn)為，出現(xiàn)“一房數(shù)賣”現(xiàn)象的原因在于購(gòu)房人和開發(fā)商的勢(shì)力不均衡，處于弱勢(shì)的購(gòu)房人的權(quán)益容易受到侵害。因此，加強(qiáng)政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的合理干預(yù)，建立完善的商品房買賣登記制度，有利于維護(hù)交易的安全，保障購(gòu)房人的利益。
　　 我國(guó)于1994年確立的商品房預(yù)售登記制

2、度是通過行政登記的手段讓政府參與到交易活動(dòng)中，對(duì)交易雙方進(jìn)行監(jiān)督管理，這對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序確實(shí)起了一定作用，但是由于目的僅在于政府的行政管理，該制度具有濃厚的行政管理色彩，預(yù)售登記是預(yù)售人履行的一種義務(wù)，而不是購(gòu)房人的一項(xiàng)權(quán)利。此外，預(yù)售登記制度缺乏公示和公信力，市場(chǎng)缺乏信用保障，造成商品房預(yù)售的糾紛層出不窮。
　　 2007年頒布的《物權(quán)法》首次以法律的形式創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度，與商品房預(yù)售登記制度相比，前者在申請(qǐng)人制度、法律效力及

3、登記失效等方面均有新的規(guī)定。如果說預(yù)告登記制度是從微觀上維護(hù)交易安全，加大對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)力度，那么商品房預(yù)售登記則是從宏觀上維護(hù)市場(chǎng)秩序，便于行政機(jī)關(guān)的有效管理。
　　 預(yù)告登記制度的一個(gè)重要意義在于為登記機(jī)關(guān)的管理提供了新的思路：建立國(guó)家公信力，實(shí)現(xiàn)政府的合理干預(yù)。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，其具有的國(guó)家公信力系以國(guó)家參與、國(guó)家信用為擔(dān)保，將預(yù)告登記納入這一范圍，政府通過登記公示的手段產(chǎn)生公信力以保障交易安全，既實(shí)現(xiàn)了合理

4、干預(yù)亦不影響當(dāng)事人的契約自由。
　　 商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展有賴于建立完善的登記制度，預(yù)告登記制度的創(chuàng)立具有進(jìn)步意義，在現(xiàn)有商品房登記管理制度下如何完善和發(fā)揮預(yù)告登記作用?對(duì)此，本文從以下幾方面提出幾點(diǎn)思考：第一，信息披露方面，本文認(rèn)為關(guān)鍵是完善查閱制度，保障權(quán)利人的知情權(quán)；第二，預(yù)告登記的提起可以沿用商品房預(yù)售登記的強(qiáng)制申請(qǐng)方式，同時(shí)賦予購(gòu)房人單方提起申請(qǐng)的救濟(jì)途徑；第三，建立國(guó)家賠償保險(xiǎn)基金制度，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)